一、背景：深度老齡化社會(huì)已至，養(yǎng)老成為社會(huì)剛需

2024年底，我國(guó)60歲及以上人口已突破3億，占總?cè)丝诒壤_(dá)22.0%；65歲及以上老年人口突破2.2億，占總?cè)丝诒壤_(dá)15.6%，已超過(guò)聯(lián)合國(guó)定義的“深度老齡化社會(huì)”標(biāo)準(zhǔn)（即14%閾值）。這一進(jìn)程顯著領(lǐng)先于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，比如日本在25年間從14%提升至20%，而我國(guó)預(yù)計(jì)只需12年（2025至2037年）便觸及這一標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)機(jī)構(gòu)分析表明，到2035年，我國(guó)60歲及以上人口規(guī)模將突破4億大關(guān)，屆時(shí)該群體占比將超過(guò)30%，我國(guó)社會(huì)將面臨嚴(yán)峻的深度老齡化挑戰(zhàn)。若65歲及以上人口比例突破20%，我國(guó)或?qū)⒄讲饺氤淆g社會(huì)。盡管2024年出生人口數(shù)量較前一年增加了約954萬(wàn)，但整體生育率仍處于持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè)到2050年我國(guó)總?cè)丝谝?guī)模將縮減至12億至13億人，屆時(shí)老年人口數(shù)量突破5億大關(guān)，占總?cè)丝诒壤某?，?.5名居民中便有1人屬于高齡老年人，其中80歲以上的長(zhǎng)者群體規(guī)模更是將達(dá)到1.5億。從城鄉(xiāng)及區(qū)域分布視角觀察，農(nóng)村地區(qū)的老齡化現(xiàn)象更嚴(yán)重，具體表現(xiàn)為老年人口比例達(dá)到23.8%，相比之下，城市地區(qū)老年人口僅達(dá)到17.3%；中西部地區(qū)面臨的壓力尤為突出，例如四川省的60歲以上人口占比高達(dá)25.3%。此外，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村地區(qū)的老年人口數(shù)量不斷攀升，而大量外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)又進(jìn)一步壓縮了養(yǎng)老資源的供給空間。同時(shí)，第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家庭戶均規(guī)模為2.62人，獨(dú)居及空巢老人群體占比超50%，傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老的養(yǎng)老模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，家庭贍養(yǎng)功能日益式微。我國(guó)80歲及以上人口有3580萬(wàn)人，并且這一群體的規(guī)模也在快速增長(zhǎng)，這使得專業(yè)照護(hù)服務(wù)的需求呈顯著上升態(tài)勢(shì)。隨著失能、半失能老人群體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，加之慢性病患者比例已突破75%，醫(yī)療護(hù)理需求正以指數(shù)級(jí)速度攀升。與此同時(shí)，這一代人逐漸邁入老年階段，其消費(fèi)理念已從基礎(chǔ)需求轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)生活，對(duì)文化休閑、旅居養(yǎng)老等高端服務(wù)的需求呈顯著增長(zhǎng)趨勢(shì)。

當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的供需格局呈現(xiàn)出的顯著特點(diǎn)具體表現(xiàn)為：第一，存在結(jié)構(gòu)性剛性需求。超4000萬(wàn)的失能與半失能老年人正面臨生活照料、康復(fù)護(hù)理等基礎(chǔ)服務(wù)的迫切需求，然而目前社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的覆蓋率不足40%，而農(nóng)村地區(qū)這一比例甚至低于10%。第二，存在品質(zhì)需求。在城市中高收入群體中，約2800萬(wàn)老人更傾向于選擇智慧養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老等高端服務(wù)項(xiàng)目。然而，當(dāng)前市場(chǎng)供給主要集中在生活照料類低端服務(wù)與醫(yī)養(yǎng)綜合體類高端產(chǎn)品之間，中間價(jià)位段的服務(wù)缺口顯著。在智慧養(yǎng)老領(lǐng)域，智能穿戴設(shè)備市場(chǎng)滲透率連續(xù)5年增長(zhǎng)超15%，然而產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能充分考慮老年人使用習(xí)慣，導(dǎo)致用戶采納意愿較低。第三，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合薄弱。超80%的老年人更傾向于就近獲取醫(yī)療服務(wù)，然而僅有35%的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心具備康復(fù)服務(wù)功能，醫(yī)保制度銜接及多部門(mén)協(xié)作機(jī)制仍面臨重大挑戰(zhàn)，需要進(jìn)行服務(wù)方式與模式的創(chuàng)新探索。第四，區(qū)域發(fā)展與城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的不均衡。在東部地區(qū)，每千位老年人所配備的養(yǎng)老床位數(shù)量為35張，而西部地區(qū)則僅有22張。當(dāng)前農(nóng)村互助養(yǎng)老設(shè)施的普及率僅約15%，服務(wù)項(xiàng)目以日間照料為主，且整體服務(wù)內(nèi)容較為單一。隨著城鄉(xiāng)差距的擴(kuò)大，老年群體的經(jīng)濟(jì)承受能力呈現(xiàn)出明顯差異，數(shù)據(jù)顯示，超七成農(nóng)村老年人月收入不足3000元，主要依靠養(yǎng)老金及子女提供的經(jīng)濟(jì)援助維持生活。第五，護(hù)理專業(yè)人員數(shù)量嚴(yán)重短缺。根據(jù)《“十四五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》，2025年我國(guó)將確保養(yǎng)老服務(wù)床位總數(shù)達(dá)到900萬(wàn)張，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位占比提高到55%，同時(shí)中央財(cái)政專項(xiàng)撥款45億元，以推進(jìn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系的完善。達(dá)成上述目標(biāo)的關(guān)鍵制約因素在于，護(hù)理人員短缺人數(shù)超過(guò)500萬(wàn)，其中年齡在48歲以上的從業(yè)者占比較高，且專業(yè)培訓(xùn)普及率僅為30%。社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的移交流程存在障礙，同時(shí)使用效率偏低（僅約40%），部分資源被物業(yè)或第三方機(jī)構(gòu)占用。未來(lái)中國(guó)社會(huì)面臨的長(zhǎng)期核心挑戰(zhàn)，即養(yǎng)老保障領(lǐng)域，政府、家庭、社會(huì)及資本等多方力量共同聚焦并積極參與的公共事務(wù)。本文著重分析保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老社區(qū)的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理中的關(guān)鍵議題。

二、保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的概況

2024年末，我國(guó)保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域的投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，呈多樣化布局的特征。部分大型保險(xiǎn)公司依托重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，而中小型保險(xiǎn)公司則更多采用輕資產(chǎn)策略或與第三方合作的創(chuàng)新路徑。本文將從行業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀與標(biāo)桿企業(yè)實(shí)例兩個(gè)維度進(jìn)行系統(tǒng)性探討。

中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月，保險(xiǎn)行業(yè)共規(guī)劃并實(shí)施了包含在建與已建成的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目共計(jì)129個(gè)，較2022年同期增長(zhǎng)了22.9%。2024年，行業(yè)保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，部分大型保險(xiǎn)公司單年度新增項(xiàng)目數(shù)量超20個(gè)，全行業(yè)累計(jì)投資規(guī)模已突破2000億元，建成并處于建設(shè)階段的床位總數(shù)超15萬(wàn)張。從地域分布角度來(lái)看，長(zhǎng)三角與粵港澳大灣區(qū)占據(jù)養(yǎng)老社區(qū)投資建設(shè)主導(dǎo)地位，占比超40%，而中西部省份則以省會(huì)城市為依托逐步向周邊區(qū)域擴(kuò)散。我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)領(lǐng)域中扮演著核心角色，大型保險(xiǎn)公司依托雄厚的資本實(shí)力打造覆蓋全國(guó)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，而中小型機(jī)構(gòu)則選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或戰(zhàn)略合作策略以實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展。預(yù)計(jì)到2030年，保險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目將覆蓋全國(guó)80%以上的地級(jí)市，為超500萬(wàn)名老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，從而構(gòu)建起多層次養(yǎng)老服務(wù)體系的關(guān)鍵支柱。

截至2024年10月，泰康之家在全國(guó)35個(gè)城市已建成并投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目共計(jì)42個(gè)，其中22個(gè)項(xiàng)目正式啟用服務(wù)，總投資額突破600億元，涵蓋超3.5萬(wàn)套養(yǎng)老居住單元，目前在住老年人達(dá)1.4萬(wàn)人。以單個(gè)項(xiàng)目為例，平均投資規(guī)模為15億至20億元。例如，溫州甌園項(xiàng)目實(shí)際耗資達(dá)18.4億元，最終可產(chǎn)出1300個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化單元。泉州鯉園項(xiàng)目投入資金總額達(dá)12.6億元，計(jì)劃建設(shè)1000個(gè)功能單元。該企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制展現(xiàn)出三個(gè)顯著的創(chuàng)新特征。

（1）保障連接

依托“幸福有約”專屬保險(xiǎn)方案，投保人支付一定金額保費(fèi)可獲得入住保障權(quán)益。2023年，該方案銷(xiāo)售規(guī)模突破150億元，直接推動(dòng)高凈值客戶群體同比增長(zhǎng)40%。

（2）醫(yī)養(yǎng)一體化模式

依托社區(qū)內(nèi)的二級(jí)康復(fù)醫(yī)療設(shè)施，泰康之家組建專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)，通過(guò)多元化服務(wù)提升收入占比至35%，同時(shí)客戶續(xù)約率保持在90%以上。

（3）全國(guó)協(xié)作

泰康之家構(gòu)建“候鳥(niǎo)型”旅居養(yǎng)老體系，居民可自由選擇城市社區(qū)進(jìn)行短期居住，2024年跨區(qū)域流動(dòng)比例突破25%。

中國(guó)平安旗下平安不動(dòng)產(chǎn)在浙江桐鄉(xiāng)斥資170億元打造“平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”（以下簡(jiǎn)稱平安桐鄉(xiāng)項(xiàng)目），項(xiàng)目占地150萬(wàn)平方米，涵蓋30萬(wàn)平方米的高端養(yǎng)老公寓、三甲醫(yī)院及國(guó)際學(xué)校等設(shè)施，主要面向長(zhǎng)三角地區(qū)高端客群。同時(shí)，平安人壽在浙江全省實(shí)施“保險(xiǎn)+社區(qū)”服務(wù)模式推廣居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，計(jì)劃于2025年實(shí)現(xiàn)50個(gè)社區(qū)的全面覆蓋。該企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在產(chǎn)品與服務(wù)具備顯著特性。

（1）多元化銷(xiāo)售模式

平安桐鄉(xiāng)項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易與會(huì)員服務(wù)相結(jié)合的策略，每套住宅定價(jià)在800萬(wàn)至2000萬(wàn)元，并配套推出月費(fèi)制入住方案，以滿足中高端客戶群體的需求。

（2）科技驅(qū)動(dòng)

中國(guó)平安通過(guò)部署智能健康監(jiān)測(cè)與無(wú)感跌倒預(yù)警系統(tǒng)，社區(qū)智能化設(shè)備覆蓋率達(dá)90%以上，同時(shí)確保服務(wù)響應(yīng)時(shí)效縮短至5分鐘以內(nèi)。

中國(guó)人壽旗下醫(yī)療項(xiàng)目國(guó)壽嘉園已覆蓋北京、天津、蘇州及廈門(mén)等12個(gè)主要城市，截至2024年3月運(yùn)營(yíng)床位總數(shù)突破8700張，并于2024年投入50億元資金用于擴(kuò)建和升級(jí)。北京樂(lè)境項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)7.8萬(wàn)平方米，其中醫(yī)療區(qū)域面積為800平方米，致力于打造“小病不出園、大病有保障”的綜合服務(wù)平臺(tái)。該企業(yè)的運(yùn)營(yíng)策略兼具大眾服務(wù)與高端服務(wù)的雙重屬性，二者相互補(bǔ)充并形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。

（1）高端領(lǐng)域

北京樂(lè)境與蘇州雅境等項(xiàng)目聚焦中高收入人群，單月租金價(jià)格區(qū)間為1.2萬(wàn)至2.5萬(wàn)元，客戶反饋滿意度高達(dá)90%以上。

（2）普惠服務(wù)

中國(guó)人壽在深圳市運(yùn)營(yíng)并實(shí)施了5個(gè)嵌入式社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目，涵蓋日間照料、助餐等基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)均價(jià)30%，成功獲評(píng)深圳市AAAA級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

截至2024年10月，中國(guó)太保已在全國(guó)13個(gè)城市發(fā)展了15個(gè)社區(qū)項(xiàng)目，其中9個(gè)社區(qū)已正式運(yùn)營(yíng)并累計(jì)吸引超過(guò)1000名住戶入住。例如武漢國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)自試營(yíng)業(yè)以來(lái)，僅用3個(gè)月時(shí)間便迎來(lái)首批入住者百余人。其核心特征在于保險(xiǎn)產(chǎn)品與金融衍生品的協(xié)同效應(yīng)。在2024年，“太保家園·長(zhǎng)相伴”養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目成功推出，參保者繳納保費(fèi)可享受入住權(quán)益及養(yǎng)老社區(qū)消費(fèi)抵扣服務(wù)，該產(chǎn)品當(dāng)年保費(fèi)規(guī)模突破50億元。

太平人壽通過(guò)打造覆蓋東西南北中的全國(guó)性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，目前已在全國(guó)范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)了70家分支機(jī)構(gòu)，包括上海梧桐人家、三亞海棠人家等項(xiàng)目，成功服務(wù)25個(gè)省份及56個(gè)地級(jí)市，累計(jì)提供床位數(shù)量超1.2萬(wàn)張。

新華保險(xiǎn)以“輕重兼顧”為核心策略，同步推進(jìn)自營(yíng)社區(qū)發(fā)展與合作項(xiàng)目拓展，2024年新增3家合作社區(qū)，并重點(diǎn)聚焦成都、蘭州等中西部區(qū)域的市場(chǎng)布局。

大家保險(xiǎn)憑借租賃模式快速拓展，2024年成功覆蓋8個(gè)一線城市的市中心區(qū)域，重點(diǎn)布局于核心地段，同時(shí)確保每個(gè)項(xiàng)目單體投資規(guī)模不超過(guò)3億元。

三、保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的模式

我國(guó)保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)模式呈現(xiàn)出多樣化的特征，基于其資金屬性、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及市場(chǎng)實(shí)際需求，目前已形成六大核心運(yùn)營(yíng)方式，每種模式在投資配置結(jié)構(gòu)、服務(wù)流程設(shè)計(jì)以及盈利機(jī)制等方面均存在顯著差異。

該模式的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)在于，保險(xiǎn)公司憑借自身資金投入土地開(kāi)發(fā)，獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，并實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的全周期自主管理。該模式典型案例有泰康之家、平安桐鄉(xiāng)項(xiàng)目。

泰康之家采取“醫(yī)療康養(yǎng)社區(qū)+長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)”的運(yùn)營(yíng)模式，每個(gè)項(xiàng)目投資規(guī)模在10億至20億元或更高，例如北京燕園社區(qū)項(xiàng)目總投資達(dá)54億元，占地面積約13.8萬(wàn)平方米，整合二級(jí)康復(fù)醫(yī)院資源，并依托保險(xiǎn)產(chǎn)品與入住權(quán)益體系精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶群體，截至2024年，其運(yùn)營(yíng)社區(qū)平均入住率已突破85%。

平安桐鄉(xiāng)項(xiàng)目總投資170億元，用以建設(shè)“養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體”，涵蓋高端養(yǎng)老公寓、三甲醫(yī)院及國(guó)際教育機(jī)構(gòu)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與會(huì)員服務(wù)相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式，同步配備智能化養(yǎng)老服務(wù)系統(tǒng)。

該模式的核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在資產(chǎn)增值空間廣闊、服務(wù)規(guī)范統(tǒng)一、便于品牌化發(fā)展。然而其潛在風(fēng)險(xiǎn)同樣顯著，包括較長(zhǎng)的投資回報(bào)周期（需8至12年實(shí)現(xiàn)回本）、資金投入量大以及對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)要求較高。

該模式的關(guān)鍵特征在于，通過(guò)將現(xiàn)有商業(yè)用房（如酒店、寫(xiě)字樓）轉(zhuǎn)型為適老化養(yǎng)老社區(qū)，以減少初始建設(shè)成本并實(shí)現(xiàn)規(guī)?；焖贁U(kuò)張。相關(guān)典型案例有大家保險(xiǎn)和新華保險(xiǎn)。

大家保險(xiǎn)推出的“城心社區(qū)”項(xiàng)目，依托一線城市優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)租賃，單個(gè)項(xiàng)目投資規(guī)模嚴(yán)格控制在3億元以內(nèi)。例如北京朝陽(yáng)社區(qū)項(xiàng)目，通過(guò)酒店資源改造升級(jí)，利用1.2萬(wàn)平方米的場(chǎng)地為200位長(zhǎng)者提供住宿服務(wù)，每月人均租金收入為8000至15000元，目標(biāo)客戶群體定位為城市中高收入退休人士。

新華保險(xiǎn)在合作項(xiàng)目方面，重點(diǎn)推進(jìn)與地方國(guó)有企業(yè)攜手改造利用閑置校舍，2024年成都地區(qū)首個(gè)項(xiàng)目已順利實(shí)施，單間改造費(fèi)用約5萬(wàn)元，經(jīng)3個(gè)月施工后即投入運(yùn)營(yíng)。

這一模式的核心優(yōu)勢(shì)在于，投資回收周期壓縮至5—7年，選址具有高度靈活性且緊鄰城市核心生活圈；然而局限性在于，物業(yè)租期（通常設(shè)定為10至15年）制約了長(zhǎng)期規(guī)劃的實(shí)施，同時(shí)改造項(xiàng)目需在適老化設(shè)計(jì)與成本控制之間尋求平衡。

該模式的關(guān)鍵在于保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)、醫(yī)療及養(yǎng)老行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)建立深度協(xié)作，通過(guò)資源互補(bǔ)機(jī)制有效分散風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)實(shí)際需求，可進(jìn)一步細(xì)分為以下三種具體類別。

第一，保險(xiǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作模式正在形成新范式。太平保險(xiǎn)集團(tuán)與保利地產(chǎn)攜手，太平方承擔(dān)資金調(diào)配及客戶資源導(dǎo)入職能，而保利則專注于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，例如上海崇明項(xiàng)目總投資額達(dá)30億元，其中太平持股比例高達(dá)51%，其子公司負(fù)責(zé)后續(xù)工程管理，項(xiàng)目竣工后，該地塊由太平旗下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接管運(yùn)營(yíng)。

第二，保險(xiǎn)公司與醫(yī)療機(jī)構(gòu)深度協(xié)同。國(guó)壽嘉園攜手北京協(xié)和醫(yī)院共建社區(qū)遠(yuǎn)程診療服務(wù)站點(diǎn)，通過(guò)優(yōu)化醫(yī)療綠色通道機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了患者就醫(yī)成本降低30%，同時(shí)使醫(yī)療服務(wù)收入貢獻(xiàn)率突破25%，客戶留存率更是達(dá)到超90%的高水準(zhǔn)。

第三，壽險(xiǎn)公司與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)。太平人壽聯(lián)合日本美邸養(yǎng)老服務(wù)公司（MCS）推出介護(hù)服務(wù)，于上海梧桐人家社區(qū)試點(diǎn)“日式照護(hù)+保險(xiǎn)保障”方案，失能老人照護(hù)費(fèi)用比市場(chǎng)高出20%，但客戶滿意度高達(dá)95%。該模式的最大優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)多元化配置資金，整合專業(yè)力量，從而提升項(xiàng)目推進(jìn)效率。然而，合作方的權(quán)責(zé)界定存在較多分歧，各方利益分配還需經(jīng)歷長(zhǎng)期協(xié)商與調(diào)整。

該模式的關(guān)鍵在于將養(yǎng)老社區(qū)的入住權(quán)益與保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行深度整合，構(gòu)建起“保險(xiǎn)保障+服務(wù)支持”的完整閉環(huán)體系。該模式的典型構(gòu)建方案可概括為以下三種。

第一，泰康推出的“幸福有約”專屬保險(xiǎn)方案，要求投保人一次性交納200萬(wàn)元保費(fèi)，當(dāng)客戶退休后可入住泰康之家并享受月供8折優(yōu)惠，2023年，此類保單顯著推動(dòng)社區(qū)簽約率提升40%。

第二，養(yǎng)老金保單直付服務(wù)。大家保險(xiǎn)推出養(yǎng)老金保單直付項(xiàng)目，客戶可將保單的現(xiàn)金價(jià)值直接用于支付社區(qū)月費(fèi)，有效緩解資金周轉(zhuǎn)壓力，該方案在2024年試點(diǎn)期間付費(fèi)轉(zhuǎn)化率較2023年增長(zhǎng)35%。

第三，分級(jí)權(quán)益方案。“平安頤享世家”產(chǎn)品針對(duì)不同保費(fèi)檔次（50萬(wàn)至500萬(wàn)元），推出優(yōu)先入住權(quán)、專屬折扣及全國(guó)社區(qū)通兌等多維度權(quán)益組合，有效提升客戶轉(zhuǎn)化率達(dá)60%。

該模式的核心優(yōu)勢(shì)在于，通過(guò)精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶群體，確保保單資金與社區(qū)運(yùn)營(yíng)的資金流形成高效匹配。然而，該模式必須持續(xù)維護(hù)社區(qū)服務(wù)品質(zhì)，防止“權(quán)益承諾”與實(shí)際體驗(yàn)之間出現(xiàn)偏差。

該模式的關(guān)鍵所在在于，將醫(yī)療資源作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造“養(yǎng)老+醫(yī)療”深度融合的綜合服務(wù)體系。有如下三種實(shí)施路徑。

第一，內(nèi)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)。在90%的社區(qū)中，配備有專門(mén)的醫(yī)療中心或康復(fù)機(jī)構(gòu)，例如泰康之家為每個(gè)社區(qū)都配備了二級(jí)康復(fù)醫(yī)院，醫(yī)護(hù)人員與床位比例達(dá)到1∶1.5，且所有慢性病患者均實(shí)現(xiàn)了全面覆蓋管理。

第二，外部資源整合。太保家園與上海瑞金醫(yī)院攜手打造“社區(qū)—醫(yī)院”雙向轉(zhuǎn)診機(jī)制，通過(guò)該模式實(shí)現(xiàn)將急診響應(yīng)時(shí)效壓縮至30分鐘內(nèi)，同時(shí)急重癥患者轉(zhuǎn)診比例較行業(yè)平均水平低40%。

第三，智慧醫(yī)療賦能。平安桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)采用智能健康手環(huán)，通過(guò)實(shí)時(shí)追蹤心率、睡眠等12項(xiàng)核心數(shù)據(jù)，當(dāng)監(jiān)測(cè)到異常指標(biāo)時(shí)可在5分鐘內(nèi)發(fā)出警報(bào)，并同步啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，使干預(yù)響應(yīng)效率提升了50%。

該模式的核心優(yōu)勢(shì)在于能夠有效滿足高齡及失能老年人的醫(yī)療需求，從而增強(qiáng)客戶群體的長(zhǎng)期忠誠(chéng)度。然而，該模式獲取醫(yī)療資質(zhì)的門(mén)檻較高，且專業(yè)醫(yī)護(hù)人員的人力成本已超過(guò)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支的30%。

該模式的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)在于標(biāo)準(zhǔn)化管理流程，通過(guò)構(gòu)建區(qū)域間品牌協(xié)同體系，最終實(shí)現(xiàn)以流動(dòng)式服務(wù)模式為特色的服務(wù)供給。典型案例有泰康、太平、國(guó)壽三家險(xiǎn)企。

泰康“全國(guó)候鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)”。目前，泰康在35個(gè)城市的42個(gè)社區(qū)已實(shí)現(xiàn)布局，客戶群體可自由選擇在三亞、蘇州、北京等地的社區(qū)間流動(dòng)，截至2024年，跨社區(qū)遷移比例達(dá)25%，同時(shí)消費(fèi)單量同比增長(zhǎng)了30%。

太平東西南北中布局覆蓋全國(guó)25個(gè)省份及其中的56個(gè)城市（截至2024年9月），成功打造“太平樂(lè)享家”品牌，通過(guò)制定統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范（包括每周15場(chǎng)文娛活動(dòng)、24小時(shí)專業(yè)照護(hù)服務(wù)響應(yīng)機(jī)制），使品牌在市場(chǎng)中的認(rèn)知度得到大幅提升。

國(guó)壽構(gòu)建的“三維立體”服務(wù)體系。覆蓋高端社區(qū)（如北京樂(lè)境）的高端服務(wù)項(xiàng)目、面向普惠群體的日間照料中心（如深圳社區(qū)站點(diǎn)），以及居家上門(mén)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，有效擴(kuò)大了客戶群體的覆蓋范圍，從高凈值人群逐步擴(kuò)展至普通退休人士。

該模式的核心優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)規(guī)模效應(yīng)顯著削減運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)借助品牌溢價(jià)增強(qiáng)市場(chǎng)定價(jià)主導(dǎo)權(quán)。然而，不同區(qū)域間的服務(wù)適配性存在差異，管理范圍的擴(kuò)大可能引發(fā)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行偏差。

泰康保險(xiǎn)與中國(guó)平安計(jì)劃將成熟社區(qū)資產(chǎn)打包發(fā)行養(yǎng)老REITs，2024年相關(guān)產(chǎn)品規(guī)模突破200億元，其資金周轉(zhuǎn)效率較以往10年縮短5倍，例如泰康旗下上海申園REITs項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)年化收益率6.8%的佳績(jī)。

中國(guó)平安在浙江地區(qū)推行“1個(gè)社區(qū)服務(wù)中心+N個(gè)居家服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)”的服務(wù)模式，致力于為周邊社區(qū)老年人提供助餐、助浴等基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)，并將服務(wù)價(jià)格控制在市場(chǎng)水平的30%以下，政府方面將依據(jù)實(shí)際服務(wù)人次給予相應(yīng)補(bǔ)貼。預(yù)計(jì)到2025年末，該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)將覆蓋50個(gè)社區(qū)。

保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域的新興趨勢(shì)值得持續(xù)跟蹤并深入探究。在當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)中，一是平衡輕重考量逐漸成為核心原則。部分保險(xiǎn)公司采用“重資產(chǎn)基礎(chǔ)+輕資產(chǎn)拓展”的運(yùn)營(yíng)模式，例如泰康在2024年新增業(yè)務(wù)中約30%通過(guò)輕資產(chǎn)合作實(shí)現(xiàn)。二是推進(jìn)普惠性服務(wù)向基層延伸。在政策引導(dǎo)下，多家保險(xiǎn)公司加快拓展城市社區(qū)普惠服務(wù)及鄉(xiāng)村養(yǎng)老站點(diǎn)建設(shè)，據(jù)預(yù)測(cè)，2025年新增項(xiàng)目中將有超過(guò)半數(shù)選擇中端市場(chǎng)作為目標(biāo)區(qū)域。三是科技運(yùn)營(yíng)深化。權(quán)威機(jī)構(gòu)分析指出，人工智能醫(yī)療護(hù)理及機(jī)器人服務(wù)的普及率預(yù)計(jì)在2024至2028年間實(shí)現(xiàn)從15%到40%的顯著增長(zhǎng)，同時(shí)每張床位的人工投入成本有望下降約25%。保險(xiǎn)公司正以多元化戰(zhàn)略為核心，逐步擺脫傳統(tǒng)投資角色，向構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)者轉(zhuǎn)變，未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵是在資產(chǎn)回報(bào)率、客戶滿意度及政策契合度之間尋求平衡點(diǎn)。

四、保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)情況

針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)狀況，本文以實(shí)際案例為切入點(diǎn)，從前期投入成本、運(yùn)營(yíng)支出構(gòu)成、收入來(lái)源分布、盈利周期分析以及投資回報(bào)率評(píng)估五方面，系統(tǒng)地剖析單個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

（1）代表性案例：泰康之家·燕園

該項(xiàng)目總投資規(guī)模約為54億元，涵蓋土地購(gòu)置（昌平新城核心區(qū)域地塊）、建筑施工（32.3萬(wàn)平方米建筑面積）、醫(yī)療設(shè)施配套（二級(jí)康復(fù)醫(yī)院）以及適老化改造工程。

資金來(lái)源結(jié)構(gòu)顯示，企業(yè)自有資金占總資金的70%，其余30%主要通過(guò)項(xiàng)目貸款及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）進(jìn)行融資。單位成本方面，每張床位的建設(shè)投入約180萬(wàn)元（對(duì)應(yīng)規(guī)劃3000張床位），這一數(shù)值明顯超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的120萬(wàn)元/床水平。

（2）參考案例：平安桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)的養(yǎng)生型生活場(chǎng)景

該項(xiàng)目總投資額達(dá)170億元，據(jù)2017年《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》相關(guān)報(bào)道，平安不動(dòng)產(chǎn)僅自籌了19億元，其余資金則通過(guò)外部融資及住宅銷(xiāo)售回款來(lái)補(bǔ)充。

從成本構(gòu)成來(lái)看，住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售占比超過(guò)60%，而養(yǎng)老公寓的投資比例約為30%，醫(yī)療配套的投入僅占10%。

由于土地是通過(guò)政府協(xié)議出讓取得，土地購(gòu)置費(fèi)用相較于周邊商業(yè)用地的平均成本低42%。

以大家保險(xiǎn)在北京朝陽(yáng)區(qū)的社區(qū)項(xiàng)目為例，該企業(yè)通過(guò)創(chuàng)新服務(wù)模式與精準(zhǔn)定位，成功打造了具有示范意義的社會(huì)保障服務(wù)平臺(tái)。

該項(xiàng)目啟動(dòng)資金為3億元，其中1.2萬(wàn)平方米的場(chǎng)地用于酒店改造工程，同時(shí)配套推進(jìn)無(wú)障礙設(shè)施升級(jí)與智能設(shè)備購(gòu)置工作。

成本優(yōu)勢(shì)方面，無(wú)須支付土地購(gòu)置費(fèi)用，租賃期限長(zhǎng)達(dá)15年，且租金約占運(yùn)營(yíng)總成本的15%。

改造后的單床位成本約為15萬(wàn)元，相比新建模式的成本降低了80%。

員工薪資支出占總營(yíng)收比例為45%至50%，醫(yī)護(hù)工作人員與床位數(shù)量比為1∶1.5，且每位醫(yī)護(hù)人員的月均工資水平在8000至12000元。

醫(yī)療支出在運(yùn)營(yíng)總成本中占比約25%至30%，涵蓋藥品采購(gòu)、設(shè)備維護(hù)以及醫(yī)護(hù)人員的培訓(xùn)與進(jìn)修。

能耗與物業(yè)領(lǐng)域占比10%至12%，通過(guò)智能系統(tǒng)的應(yīng)用，該比例可降低至約8%。

固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中的比例差異顯著，其中重資產(chǎn)項(xiàng)目占比較為突出，其占比為15%至25%，而輕資產(chǎn)類別的占比則相對(duì)較低，僅為8%至15%。

一是智能降本：平安桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)部署AI健康監(jiān)測(cè)系統(tǒng)后，護(hù)理效率顯著提高50%，同時(shí)人力成本下降25%。

二是供應(yīng)鏈優(yōu)化：該養(yǎng)老社區(qū)通過(guò)統(tǒng)一采購(gòu)食材，實(shí)現(xiàn)成本降低12%，年節(jié)省超過(guò)百萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)效益。

（1）基礎(chǔ)收費(fèi)

在住宿費(fèi)用方面，床位費(fèi)占據(jù)了35%至40%的比例，其中單間公寓每月需支付1.1萬(wàn)元，而雙人房則需承擔(dān)1.38萬(wàn)元的月租費(fèi)用。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，護(hù)理費(fèi)用占總支出的40%至45%，失能老人的月均服務(wù)費(fèi)用通常在2萬(wàn)至3萬(wàn)元。

（2）增值收入

餐飲消費(fèi)占據(jù)整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)的10%至15%，且每位消費(fèi)者月均消費(fèi)金額約為1500元。

醫(yī)療領(lǐng)域占比為5%至8%，涵蓋康復(fù)治療、健康管理等多個(gè)方面。

除此之外，諸如文化娛樂(lè)項(xiàng)目與旅居服務(wù)等非核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，整體貢獻(xiàn)率不足2%。

高端項(xiàng)目與普惠項(xiàng)目收費(fèi)、入住率及客群特征情況詳見(jiàn)表2。

采用重資產(chǎn)模式通常需要8至12年的時(shí)間開(kāi)始盈利，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則可在5到7年間實(shí)現(xiàn)收益回本。

當(dāng)入住率達(dá)到60%時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)被突破，而燕園項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)3年后實(shí)際入住率已達(dá)到85%。

營(yíng)收周期：自開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)至今，企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利需8至10年時(shí)間，當(dāng)前燕園已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)9年，其產(chǎn)品毛利率目前維持在約12.3%的水平。

核心要素：燕園醫(yī)院配套項(xiàng)目的建設(shè)投入超5億元，其初期虧損主要?dú)w因于折舊費(fèi)用與人力成本的雙重壓力。

當(dāng)社區(qū)入住率達(dá)到50%即可覆蓋成本，而開(kāi)業(yè)兩年后入住率提升至70%。

項(xiàng)目盈利周期為5至7年，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正向突破，投資回收期較泰康之家項(xiàng)目縮短了30%。

該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于無(wú)需土地投入，運(yùn)營(yíng)成本低廉且租賃比例較低，同時(shí)具備高度的適應(yīng)性與靈活性。

泰康之家·燕園REITs的年化派息收益率為7.3%，而整個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（IRR）在6%至7%。

北京燕園地塊歷經(jīng)10年發(fā)展，其土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，然而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的態(tài)勢(shì)正對(duì)其未來(lái)的發(fā)展?jié)摿π纬芍萍s。

在重資產(chǎn)項(xiàng)目的IRR中，大家保險(xiǎn)朝陽(yáng)社區(qū)的回報(bào)率為8%至9%，顯著高于該類型項(xiàng)目的平均水平。

深圳及周邊地區(qū)為普惠型社區(qū)項(xiàng)目提供了每月600元/床的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，這一舉措直接將企業(yè)凈利率推高2%至3%。

深圳部分社區(qū)因空置率超40%，投資回報(bào)周期已超過(guò)15年。

醫(yī)療護(hù)理崗位面臨嚴(yán)峻的人力資源短缺，現(xiàn)有護(hù)理人員數(shù)量缺口達(dá)500萬(wàn)，同時(shí)年均流失率高達(dá)20%，這導(dǎo)致整體運(yùn)營(yíng)成本顯著攀升。

對(duì)比三類典型案例各個(gè)指標(biāo)情況詳見(jiàn)表3。

五、險(xiǎn)資投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)的問(wèn)題討論

針對(duì)險(xiǎn)資涉足養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域的挑戰(zhàn)與阻礙，現(xiàn)有觀點(diǎn)指出，行業(yè)亟待解決人才短缺、盈利模式單一及區(qū)域發(fā)展失衡三大核心問(wèn)題。本文基于對(duì)十余家保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)地考察，并結(jié)合對(duì)其財(cái)務(wù)精算人員及保險(xiǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)成員的深度訪談，系統(tǒng)分析了險(xiǎn)資投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)當(dāng)前存在的若干問(wèn)題，現(xiàn)將主要發(fā)現(xiàn)整理如下。

初始階段耗資頗巨，收益周期顯著長(zhǎng)于預(yù)期。泰康等保險(xiǎn)公司已斥資數(shù)百億元規(guī)模（如泰康投入超700億元），然而整個(gè)行業(yè)仍未能實(shí)現(xiàn)盈利，僅個(gè)別社區(qū)的業(yè)務(wù)處于盈虧平衡或微利狀態(tài)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為要10年以上的時(shí)間才能收回成本。泰康之家作為首批投身養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的企業(yè)之一，預(yù)計(jì)在2027年可實(shí)現(xiàn)盈利。盡管壽險(xiǎn)資金的周期性較強(qiáng)，但養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)過(guò)程仍需面臨土地購(gòu)置、建筑施工及適老化設(shè)施升級(jí)等巨額支出，加之運(yùn)營(yíng)階段初期入住率偏低，導(dǎo)致現(xiàn)金流難以支撐初始投資。

傳統(tǒng)精算模型在收支平衡方面存在缺陷。在保險(xiǎn)公司與養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)捆綁銷(xiāo)售的早期模式下，精算人員分析指出，僅靠社區(qū)運(yùn)營(yíng)所得難以彌補(bǔ)初始投入成本，必須借助規(guī)模效應(yīng)。然而，當(dāng)前險(xiǎn)企在全國(guó)范圍內(nèi)擁有養(yǎng)老床位總數(shù)僅約4萬(wàn)張，相較于全國(guó)800萬(wàn)張養(yǎng)老床位，市場(chǎng)占有率不足0.5%，這種局面使得規(guī)模效應(yīng)難以實(shí)現(xiàn)。

過(guò)往的政策與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)曾對(duì)發(fā)展進(jìn)程形成重大阻礙。在2023年前，保險(xiǎn)與養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)的結(jié)合面臨合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)（因非金融類項(xiàng)目無(wú)法直接與保單綁定），需分別簽署協(xié)議，目前處于監(jiān)管邊緣狀態(tài)，導(dǎo)致業(yè)務(wù)流程更為繁瑣。

目標(biāo)用戶群體范圍過(guò)小，其消費(fèi)意愿明顯偏低。養(yǎng)老社區(qū)檔次較高，月均消費(fèi)在1萬(wàn)至1.5萬(wàn)元之間。然而大多數(shù)老年人及家屬更傾向于選擇居家養(yǎng)老或聘請(qǐng)護(hù)工照料，這導(dǎo)致社區(qū)的實(shí)際入住率相對(duì)較低。部分社區(qū)逐步從“保單準(zhǔn)入”條件過(guò)渡到“押金+月費(fèi)”模式（如泰康、太保），然而目標(biāo)客戶群體仍以高收入群體為主，且短租客戶（如僅體驗(yàn)1至3個(gè)月）占據(jù)較大比例，導(dǎo)致穩(wěn)定付費(fèi)用戶數(shù)量不足。

運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)攀升，收入來(lái)源較為單一。社區(qū)應(yīng)優(yōu)先建設(shè)活動(dòng)空間及適老化設(shè)施等基礎(chǔ)配套，然而其面積使用效率普遍不高（例如活力老人社區(qū)需要大量公共區(qū)域），同時(shí)收費(fèi)主要來(lái)源于床位費(fèi)用和少量服務(wù)費(fèi)，而餐飲、醫(yī)療等其他服務(wù)的消費(fèi)滲透率卻較低。以太保崇明社區(qū)為例，針對(duì)短期租客群體而言，其對(duì)居住空間的要求相對(duì)較高，但消費(fèi)需求并不具備顯著增長(zhǎng)潛力，且資金流難以支撐日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，因此在10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)幾乎不可能。

醫(yī)療資源分配顯著不均衡，供需矛盾日益突出。多數(shù)社區(qū)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)規(guī)模普遍較小，例如太保普陀社區(qū)僅配備5名醫(yī)護(hù)人員，這種有限的人員配置難以滿足老年人日?；A(chǔ)醫(yī)療服務(wù)需求，更遑論處理突發(fā)狀況。由于社區(qū)醫(yī)療資源不足，資金及技術(shù)條件有限，當(dāng)前轉(zhuǎn)診主要依靠外部醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)作，僅能完成基礎(chǔ)的綠色轉(zhuǎn)診服務(wù)，但實(shí)際效果卻參差不齊，有些專家門(mén)診仍需排隊(duì)等待，轉(zhuǎn)診流程不暢，且患者在轉(zhuǎn)診后需重新建立醫(yī)患關(guān)系，整體就醫(yī)體驗(yàn)明顯欠佳。

醫(yī)療資源的支出未能與獲得的成果形成正向關(guān)聯(lián)。若僅針對(duì)該養(yǎng)老社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，所需資金遠(yuǎn)超其實(shí)際收益。由于保險(xiǎn)公司的運(yùn)營(yíng)成本居高不下，只能以較低投入采購(gòu)設(shè)備或派遣少量醫(yī)護(hù)人員，其提供的服務(wù)內(nèi)容僅限于基礎(chǔ)體檢與康復(fù)按摩，難以滿足慢性病管理、急救等迫切需求。

在項(xiàng)目實(shí)施階段，相關(guān)工作未能充分體現(xiàn)出專業(yè)性。由于保險(xiǎn)行業(yè)缺乏地產(chǎn)背景，其自營(yíng)建設(shè)業(yè)務(wù)的推進(jìn)速度與效率遠(yuǎn)不及傳統(tǒng)房企，加之部分項(xiàng)目資金鏈緊張，常因供應(yīng)商的操控導(dǎo)致資金被挪用，最終引發(fā)成本失控。

一些社區(qū)選址在城市外圍區(qū)域，例如太保東灘花園，但居民普遍期待能夠定居于城市核心地段，以減少與社會(huì)的疏離感，并緩解日常出行壓力，故該選址行為降低子女探訪頻率及客戶購(gòu)買(mǎi)意愿。

除了泰康之外，其他多數(shù)企業(yè)尚處于初期發(fā)展階段，其服務(wù)流程存在明顯不足。比如，平安在提供養(yǎng)老服務(wù)時(shí)未能實(shí)現(xiàn)通過(guò)保單支付相關(guān)費(fèi)用，客戶不得不額外支付費(fèi)用，這導(dǎo)致體驗(yàn)顯著降低。

某保險(xiǎn)公司曾儲(chǔ)備了數(shù)百名客戶服務(wù)人員，但因薪酬待遇（月薪3000至5000元）低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致外部機(jī)構(gòu)以7000元起薪競(jìng)相搶奪，首批團(tuán)隊(duì)成員全部離職，導(dǎo)致后續(xù)培養(yǎng)體系難以維持。

居家養(yǎng)老服務(wù)的延伸項(xiàng)目（如上門(mén)照護(hù)、智能健康監(jiān)測(cè)等）需要聯(lián)動(dòng)物業(yè)、社區(qū)中心及醫(yī)療機(jī)構(gòu)等多方面力量，然而保險(xiǎn)公司在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)方面仍顯不足。盡管獨(dú)居老人防摔監(jiān)測(cè)技術(shù)（準(zhǔn)確率高達(dá)99%）已具備研發(fā)成果，但其實(shí)際應(yīng)用仍面臨社區(qū)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)作不足的難題，推廣進(jìn)程受到顯著制約。

傳統(tǒng)社會(huì)觀念的深刻影響。長(zhǎng)期以來(lái)，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老思想在社會(huì)中根深蒂固，部分子女認(rèn)為將父母送往養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于推卸責(zé)任，從而抑制了實(shí)際需求的釋放。同時(shí)，政策扶持存在明顯不足。相較于歐洲國(guó)家如德國(guó)通過(guò)稅收優(yōu)惠措施支持社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目，我國(guó)在土地資源分配及稅務(wù)政策等方面對(duì)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的扶持力度明顯不足，加重了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。此外，當(dāng)前對(duì)客戶需求的劃分標(biāo)準(zhǔn)存在明顯不足，導(dǎo)致不同層級(jí)的需求未能被有效識(shí)別與區(qū)分。比如針對(duì)“活力老人”與“剛需老人”的服務(wù)尚未實(shí)現(xiàn)明確劃分，活力老人更側(cè)重于非醫(yī)療需求的社交娛樂(lè)活動(dòng)，而剛需老人則對(duì)醫(yī)療服務(wù)存在較高依賴性，保險(xiǎn)公司在服務(wù)設(shè)計(jì)方面缺乏精準(zhǔn)定位，最終造成整體服務(wù)效能未達(dá)預(yù)期。

六、結(jié)論與建議

總體而言，目前我國(guó)部分大型保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老社區(qū)的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)方面發(fā)揮了主導(dǎo)作用，且主要聚焦于高端市場(chǎng)，然而除少數(shù)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)盈利外，尚未有保險(xiǎn)公司通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)盈利。針對(duì)保險(xiǎn)公司投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)存在的普遍問(wèn)題，本文提出以下五點(diǎn)建議：第一，調(diào)整盈利結(jié)構(gòu)。保險(xiǎn)公司可以嘗試構(gòu)建輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的模式，通過(guò)發(fā)行REITs等金融工具盤(pán)活現(xiàn)有重資產(chǎn)資源，并借助輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式迅速實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，從而有效緩解運(yùn)營(yíng)初期資本投入壓力。同時(shí)，要強(qiáng)化成本控制管理，借助智能化手段優(yōu)化資源配置，以提升運(yùn)營(yíng)效能。第二，科學(xué)把握市場(chǎng)定位。保險(xiǎn)公司應(yīng)細(xì)分服務(wù)對(duì)象的差異化需求，針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)水平的老年群體量身定制個(gè)性化服務(wù)方案，增加中高端及普惠型養(yǎng)老社區(qū)的供給量，降低入住門(mén)檻并擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，同時(shí)優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，延伸醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)等增值服務(wù)項(xiàng)目。第三，推進(jìn)醫(yī)療與養(yǎng)老的協(xié)同發(fā)展。保險(xiǎn)公司可以通過(guò)優(yōu)化醫(yī)療資源配置并加強(qiáng)統(tǒng)籌管理，深化與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略協(xié)作，構(gòu)建完善的雙向轉(zhuǎn)診體系，從而增強(qiáng)基層醫(yī)療服務(wù)的綜合能力。同時(shí)，要加快人工智能等前沿技術(shù)在醫(yī)療照護(hù)領(lǐng)域的深入應(yīng)用，以提升服務(wù)效能并優(yōu)化資源利用效率。第四，提升專業(yè)能力。當(dāng)前，保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)仍處于初步探索階段，因此，在項(xiàng)目啟動(dòng)初期應(yīng)與專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)商深度合作，以有效彌補(bǔ)保險(xiǎn)公司在該領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)積累不足的短板。同時(shí)，要強(qiáng)化人才梯隊(duì)建設(shè)與員工管理機(jī)制，優(yōu)化薪酬福利結(jié)構(gòu)，構(gòu)建系統(tǒng)化的培訓(xùn)平臺(tái)，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)。第五，努力爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與政府部門(mén)建立良好協(xié)作機(jī)制，促使土地使用、稅收減免等政策紅利的出臺(tái)，從而有效減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)；推動(dòng)與社區(qū)組織、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等多方協(xié)同聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)籌資源調(diào)配，攜手促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)與發(fā)展。

展望未來(lái)，保險(xiǎn)公司必須突破人才、盈利及結(jié)構(gòu)失衡等多重障礙，借助支付模式創(chuàng)新、科技手段賦能與政策扶持的協(xié)同效應(yīng)，助力養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)從高端稀缺向普惠可及的轉(zhuǎn)變。

本文系《上海保險(xiǎn)》2025年第7期文章

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