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這可能是物業競爭最具像化的小區。競爭從大門口開始，兩個物業公司的保安同時在此站崗。一組靠外，著黑襯衫、綴金色流蘇，戴黑大檐帽，雙手背后筆挺站在自己搭的崗亭上。另一組站住行人入口，著黑襯衫、配黃色反光條，戴黑單檐軟帽。驅車駛近大門，兩組保安將同時向業主敬禮，表情莊重。

▍陽光城·君山墅 。圖片來源：紅星新聞

園區內的競爭同樣激烈。兩家物業的保潔人員輪番打掃主干道，到業主家收走垃圾，力爭幫業主攬收快遞。就在半個月前，兩家物業還曾在小區門口對峙：新物業公司等待進入園區接管服務，老物業公司排出人墻阻止其進入。直到鎮政府出面協調，老物業才允許新物業入駐小區外圍區域，但仍牢牢把握通向住宅區的“二道門”，不允許新物業進入。

這場鬧劇發生在北京郊區的一個高檔別墅小區。近幾年來，業主逐漸不滿原物業服務質量下降，組建物業管理委員會招標更換了新的物業公司。然而，老物業公司不認同業主的決議，從工作程序等多個角度提出質疑，堅持繼續提供服務拒絕退場。這就有了兩家物業公司爭相“上崗”的獨特景觀。

一位熟悉物業行業的人士表示，隨著增量房源逐漸放緩，存量小區成為物業公司的“必爭之地”。但此事同樣折射出“基層自治”之難：一群專業知識、人脈資源、經濟實力都還不錯的業主，在小區治理中同樣困在更換物業的泥沼。

▍君山小區大門口，兩個物業公司的保安同時在此站崗。圖片來源：紅星新聞

高檔別墅小區業主的一場“自救”

君山別墅的業主，將這次換物業的集體行動稱之為“自救”。

君山小區地處北京市密云區。開發商官網描述：項目地處密云生態涵養區，周邊云蒙山、云佛山、燕山三山環抱，白河、京密引水渠兩水環繞，密云水庫及高達45%的綠化率，讓這里成為北京難得的低密山水墅區。公開資料顯示，小區從2007年開始交付，并不斷建設最終形成了今天的規模。白河從小區中穿過，將其分為東西兩部分，最早開工建設的東區為美式建筑風格，此后建設的西區為西班牙式建筑。

這座高檔別墅小區的住戶也有特點。從北京市區到君山小區，不堵車至少需要一小時車程，住戶中有不少是已退休或臨近退休的老人，小區實際入住率并不高。多位業主表示，他們買房時就是看中了這里優越的自然環境，可以在郊區過個周末和假期。然而，在多位業主眼中，近幾年來小區綠化環境和物業服務質量不斷下降：大面積綠化植被枯死、公共設施維修緩慢、監控設備大面積故障、設備老化幾次停水停電、泳池管理不善老人游泳身亡等問題。去年，小區還出現了安全生產事故，導致兩名工人身故。

▍業主不滿小區內逐漸荒廢的綠化區域。圖片來源：南方都市報

該小區物業服務原本由北京豪斯凱賓物業管理有限公司提供（下稱“北京豪斯凱賓”）。多位業主談到，入住小區以來，隨著北京豪斯凱賓公司的持有方幾次變更，服務范圍與質量逐漸出現爭議。

公開資料顯示，君山小區最初由北京慧誠房地產開發有限公司（下稱“北京慧誠”）建設，當時北京豪斯凱賓是其自有的物業服務公司。2017年，陽光城集團股份有限公司以人民幣64.50億元收購北京慧誠房地產100%股權及債務。君山小區的開發以及提供物業服務的北京豪斯凱賓一并轉入陽光城旗下。2021年，萬科集團旗下物業服務品牌“萬物云”，以“換股并購”的方式，獲得陽光城旗下的物業管理公司“上海陽光智博生活服務集團股份有限公司”100%股權。自此，提供物業服務的北京豪斯凱賓并入萬物云旗下，君山小區的開發商仍為陽光城。

▍業主不滿小區內逐漸荒廢的綠化區域。圖片來源：南方都市報

不滿于物業服務水準，在多次溝通、并給北京豪斯凱賓公司下達整改通知無果后，小區居民們決定召開業主大會、組建物業管理委員會，推進物業更換程序。業主大會是重要的業主自治組織之一，由小區全體業主組成，有權利決定小區多類管理事項。物業管理委員會則是臨時機構，通常用于難以成立業委會的情況下，用于共同決定物業管理事項，保障小區居民的合法權益。

按照民法典規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。對于這樣入住率不高的高檔別墅小區，湊齊法定投票人數并不容易。物管會幾位牽頭業主反復做900多戶業主的工作，請絕大部分小區居民親自到場或委托他人現場投票。還有法律專業背景的業主為此設計了嚴格的決策程序，并邀請北京市漁陽公證處及所在地密云溪翁莊黨委、政府領導現場監督，見證關鍵的投票和決策程序。

2024年8月，君山小區召開首次業主大會，召集業主就相關文件投票，9月30日投票結束。最終，923戶業主中，有811戶參與投票，約94%的業主同意終止北京豪斯凱賓物業管理有限公司提供的前期物業服務以及其他形式的事實物業服務，并授權物管會招標選聘新的物業公司。

▍公證書顯示的投票情況。圖片來源：紅星新聞

此后，君山物業管理委員會組織公開招標。據物管會成員、業主楊國俊介紹，此次招標有近20家物業公司到場勘驗，其中13家報名參加、12家正式投標。該小區設有兩檔物業費標準，分別是5.9元/平方米·月和6.9元/平方米·月，每年全小區實收總物業費可達2200-2400余萬元左右，這樣的物業費水平在市場上有一定吸引力。經招標專家評審，北京瑞贏酒店物業管理有限公司（下稱“北京瑞贏”）以第一名中標。去年12月末，該項目發布中標候選人公示；今年5月，發送中標確認函。同期，君山物管會與北京瑞贏簽訂物業服務合同。

經過將近一年的投票和招標程序，業主們本以為交接工作將順利完成。君山物管會副主任劉學穎回憶，今年5月7日，北京豪斯凱賓的管家賬號還曾在管家群內發布“交接通知”稱，小區物業服務企業即將進行更替，為確保物業管理工作平穩過渡，請業主明確是否領取托管鑰匙。5月20日召開的多方會議上，約定新老物業在6月5日正式完成交接。

然而，在業主們看來是依法行使業主權利、程序合法有效的“自救”動作，在更換物業的最后一步，也遇到了難題。

律師：

業主大會解除物業需符合法律規范

建議屬地政府組織協商解決

多位君山物管會成員回憶，5月末，北京豪斯凱賓態度突然轉變，不再認可更換物業的決議。

就在6月5日，新接任的物業公司北京瑞贏組織員工入場，遭北京豪斯凱賓方面阻止：這一天，北京豪斯凱賓的十幾位保安列隊組成人墻攔截。6月5日和6月9日，溪翁莊鎮政府牽頭召開協調會，要求尊重業主意愿，先讓北京瑞贏進入園區，但并未達成進一步決議。

▍小區外圍雜草叢生。圖片來源：紅星新聞

北京豪斯凱賓從兩方面對業主大會的決議提出了質疑。其一是物管會沒有按照法律法規要求，提前六十日書面通知解聘。其二，北京豪斯凱賓認為，君山小區的東西區是兩個獨立的規劃區域應分別成立物管會，不認可現有物管會。

劉學穎說，處于“交接中”的小區，現在陷入雙物業管轄的“怪圈”。剛開始，快遞代送服務一度中斷，而后新老物業相繼開始“搶活”。更明顯的差異體現在“地盤”劃分上，東區和西區兩個住宅區域分別設有門禁（即“二道門”），并共用一個沿街的“一道門”，目前，新物業只能進入“一道門”，但活動范圍被限制在“二道門”外。

這意味著，任何直接接觸業主住宅的服務，都繞不開老物業。園區大門處，兩家物業各自設有禮賓崗，“一道門”和“二道門”之間的景觀大道等公共區域，兩家都在派人打掃，但只有老物業能進入“二道門”服務。新物業啟動了部分景觀的維護和重建工作，但水、電等設備間仍在老物業公司的控制之下。遇到房屋跳閘、維修等情況，業主既要帶新物業過“二道門”門禁，又要聯系老物業操作設備間。這也引起業主們對安全事故的擔憂。

前述書面通知問題，源于民法典第九百四十六條：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人員的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

君山物管會認為，此前決定解聘北京豪斯凱賓時，已于去年11月25日在小區公告欄張貼告示，滿足書面告知解聘的條件。同時，北京豪斯凱賓的相關公司北京萬科物業服務有限公司也參加了新物業的招投標，兩家公司擁有共同的法定代表人。物管會認為，綜合招標情況以及日常和管家、工作人員的交流可以證明，北京豪斯凱賓方面已知悉解聘通知。但北京豪斯凱賓強調，張貼告示“并非法律規定或者合同約定的合法送達方式”，因此存在異議。

“遺憾的是，我們至今尚未收到任何符合法定程序的解聘通知……為維護小區物業管理的合法性與穩定性，避免因流程不規范引發管理混亂，我司目前無法按照非合規流程辦理退場手續。”北京豪斯凱賓在近期發送給業主的一份信中寫道，“在過往服務中存在的不足，我們誠懇接受業主的批評與建議，并將以此為契機，持續改進服務質量。未來，我們愿意以更優質的服務回饋大家的支持，與業主共同打造和諧、溫馨的家園。”

記者搜索發現，今年3月，新京報報道一起發生在北京通州區的老物業拒絕退場的案例。老物業的理由是已經進行了大量投資，要求賠償損失。通州住建委表示，如果老物業未在規定時間內移交將會在90日之內對其進行處罰。

新入場的瑞贏物業負責人告訴紅星新聞，他們公司主要業務就是這種二手樓盤物業。對于目前遇到的局面，他們很無奈，但還是建議業主合法合規、在政府指導下解決問題，盡量不要發生沖突。前三個月他們不會收取物業費，三個月之后如果事情還沒有解決，如何收費還要看具體情況。

▍記者在北京市住建委官網查到的備案信息。圖片來源：紅星新聞

河南澤槿律師事務所主任付建認為，民法典對選聘和解聘物業的參與比例和表決同意比例有明確規定，業主大會解聘物業公司需要達到相關規定的參與表決和同意的比例要求，并按照規定提前六十日（或合同約定的通知期限）書面通知老物業。物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，配合新物業做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

如果老物業對這個結果不認可，可能會以業主大會解聘決定無效、程序違法等理由向法院提起訴訟。在訴訟過程中，業主方需要提供充分的證據，證明召開業主大會及做出解聘決定符合法律規定。

北京偉睿律師事務所律師林虎才同樣提到，新老物業混雜、雙方互不退讓，通過法律程序是目前解決問題可行的辦法。但是解聘物業公司，應同時具備解聘決議程序合法并符合法定或約定解除條件。在訴訟過程中，原物業公司可能會對解聘程序的合法性及是否符合法定或約定解除條件提出抗辯，導致訴訟周期過長及訴訟結果的不確定性增加。建議屬地政府及行業主管部門積極組織各方協調，爭取能夠達成一致，避免產生不必要的風險。

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