珠海樓市風(fēng)云再起。

近日，我們了解到，今年，新香洲板塊預(yù)計將有4個純新盤將要面市，還有像南灣板塊（主城首個“四化”住宅）以及九洲港板塊項目（約50萬㎡的濱海城市綜合體）均會新盤即將要入市，這也代表著珠海新房市場將再添新供應(yīng)。

據(jù)珠海中原統(tǒng)計了解到，5月份珠海全市住宅庫存已經(jīng)來到328.8萬㎡，按近6個月去化速度，去化周期為19.29個月，壓力還是不小的。

從我們了解到的數(shù)據(jù)是，斗門、金灣、唐家依然是珠海樓市庫存大戶，至于去化周期，吉大最高，洪灣次之（76.14個月）。

面對珠海新房市場供應(yīng)的增加以及價格內(nèi)卷的擠壓，珠海部分二手區(qū)域的價格也在不斷的觸底……

不管是主城區(qū)還是郊區(qū)，二手房價均有不同程度的下跌。尤其是斗門湖心新城，部分房源單價已跌破萬元關(guān)口，部分項目部分單位，相比高峰期直接縮水超50%，這你受得了嗎？？？？

面對新房市場價格內(nèi)卷、二手市場格局轉(zhuǎn)變的現(xiàn)狀，珠海一批房東選擇“割肉出貨”。畢竟珠海二手房的掛牌量，單單某平臺就高達5萬+套的掛牌量。再算其他平臺，這個數(shù)據(jù)也是比較充滿挑戰(zhàn)的。

在湖心新城，面對不同年齡段的產(chǎn)品有著不同的成交單位，像一些稍微年長點的小區(qū)，成交價敢來到5千多/平，也有一些次新房，很多幾乎沒住人或直接沒住人的單位，高峰期賣到近2萬/平的小區(qū)，現(xiàn)在也有低于萬元/平的成交價。

在橫琴粵澳合作區(qū)，像那些早期被吹起來的個別商住公寓，現(xiàn)在的成交單價普遍在1萬多點/平，像正常的70年產(chǎn)權(quán)的住宅，很多項目現(xiàn)在的成交價格幾乎在4萬元/平以下。

至于北圍，隨處可見的高地價的板塊，現(xiàn)在的二手房房價也是在1.2萬到1.5左右比較多。就連新房，前二天我才看到，也僅僅只是賣1.4萬元/平的宣傳單價，真正的成交價或許比宣傳的單價還要優(yōu)惠不少。

這也可以看出，珠海一些房東或許是已經(jīng)看開了，也是真心實意想盡快成交。有些是想不“玩”了，有些則是想低賣低買，完成資產(chǎn)升級。

房東急于出手的背后，是珠海新房市場帶來的巨大競爭壓力，據(jù)不完全統(tǒng)計，珠海預(yù)計有超30個純新盤在售。

而更讓二手房業(yè)主焦慮的是住宅產(chǎn)品的快速迭代。

珠海正大力推進“四化”新型住宅建設(shè)，珠海“四代宅”目前已經(jīng)面市。這些新房使用率達到100%，比周邊小區(qū)高出10%以上。

在價格方面，部分新房優(yōu)勢更為明顯。以建筑面積89㎡的四代宅為例，使用面積可達100㎡。

按單價2萬/㎡計算，總價178萬，套內(nèi)實際單價1.78萬/㎡。

而傳統(tǒng)高公攤住宅要達到同樣使用面積需要130㎡，總價達260萬，套內(nèi)單價2.6萬/㎡。

“算下來同樣使用面積的房子，新房比二手便宜了近一萬元/㎡。”這種巨大價差讓二手房競爭力大幅削弱，當(dāng)然這也僅僅是指跟四代宅比較，如果是跟相同同質(zhì)化的對比，二手房還是比新房要劃算不少的，畢竟二手房還是有一些其獨特的優(yōu)勢（現(xiàn)樓不用等、什么樓層、朝向、底商有什么、配套有什么、園林如何、物業(yè)如何、小區(qū)流通性如何、房間大小如何等等一目了然）。

展望后市，珠海微房產(chǎn)看來，珠海樓市市場的調(diào)整還將持續(xù)一段時間。

市場供需失衡是核心問題，在當(dāng)下的市場環(huán)境中，業(yè)主需要理性定價，而購房者則有機會“撿漏”。

對于房東而言，舊房難以出手時，可考慮珠海房產(chǎn)“以舊換新”政策，將房齡較大、位置較差、戶型不合理的舊資產(chǎn)升級為新資產(chǎn)，同時提升生活品質(zhì)。

當(dāng)下對于購房者而言，這卻是一個難得的“撿漏”良機。

對此，大家怎么看？？？