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物業項目經理必須知道的物業服務通用標準

所屬地區:河南 發布日期:2025-06-24

發布地址: 河南




綜合管理服務
1、提供物業服務手冊。
2、承接項目時,對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全。
3、客戶服務場所工作時間不少于8小時,其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。
4、24小時受理物業使用人報修。急修20分鐘內到現場處理,一般修理2日內完成(預約除外)。
5、對物業使用人的投訴在2日內答復處理。
6、能提供三種以上便民(無償)服務,如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發、信息咨詢等。
7、每年開展2次以上一定規模檢修檢查。
房屋管理與維修養護服務
(一)房屋管理
1、制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度。
2、每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
3、項目主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。
4、房屋外觀完好、整沽,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。
5、樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬,使用安全。
6、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔、統一、美觀,無安全隱患或破損。
(二)巡查與維修養護

1、巡查
物業房屋維護巡查項目,包括:
——每年1次觀測房屋結構,發現特殊情況及時上報,必要時請專業單位進行檢測評定;——每年檢查1次墻體、墻面;——每年檢查1次頂棚;——每年檢查1次樓梯、扶手;——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層;——每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊;——每年全面檢查1次樓板、地面磚;——每季巡查1次小區各標識;——每月全面檢查1次公共門窗;——每月巡查1次路面、側石、井蓋等;——每月巡查1次圍墻;——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品;——每月巡查1次室外健身設施、兒童樂園。
(2)維修服務
在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理。依照合同約定,屬于物業服務費用中支出的維修項目在3日內組織修復;需要甲方資金的,應及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃,并于3日內向甲方提出書面申請,根據甲方的決定組織維修。
共用設備設施運行、維修、保養服務
(一)供配電
1、每日1次對設備運行狀況進行檢查,低壓配電室可每月巡查1次。
2、高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵,按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。
3、配電室安全標識、安全防護用品齊全,通風照明良好,能有效防止蛇鼠等小動物進入;無有毒有害危險品及雜物存放,環境整潔。
4、無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。
(二)公共照明
1、院落、樓道照明巡查每月1次,及時修復損壞的開關、燈口、燈泡;保持公共照明燈具清潔,亮燈率100%;院落照明燈按時開啟,滿足使用要求。
2、公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次,控制柜工作正常,無損壞組件;燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕,完好率85%以上。
(三)電梯
1、電梯設備運行情況每日巡查1次,建立記錄。
2、保證電梯24小時運行,轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好,轎廂內整潔。
3、委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養,每年進行安全檢測,并在轎廂內張貼《年檢合格證》,并對維保單位保養工作進行監督,保存相關記錄。
4、電梯發生故障,物業管理人員應及時通知電梯維保單位,并督促維保單位對故障進行修復,一般性換件維修1日內完成,較為復雜維修3日內完成;發生困人或其它重大事故,物業管理人員應立即通知電梯維保單位,并在15分鐘內到達現場,開展應急處理,協助專業維修人員進行救助;物業服務保存相關記錄。
(四)給排水
1、集中供水
(1)泵房設備運行情況每日檢查1次;地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。
(2)水泵、閥門進行全面檢查、檢測、保養每年1次,保證正常供水;水泵潤滑點注油每月1次,水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。
(3)水箱、水池每年清洗2次,檢查保養附屬配件,并對水質進行化驗,二次供水水質符合國家飲用水標準。
(4)水箱、水池管理具備一箱一卡;上人孔蓋板完好并加鎖;溢流管口安裝防護網并完好;每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理,確保供水的安全性。
(5)泵房環境整潔,通風良好,無雜物存放,能有效防蛇鼠等小動物進入。
2、雨污水排放
(1)公共污水管道每年檢查1次,視情況進行清通,排水暢通。
(2)雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次,視情況進行清通,排水暢通,無堵塞。
(3)污水提升泵檢查保養每年1次,對化糞池進行清挖、清抽,集水坑定期清理。
(4)雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。
(5)不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆,損壞井蓋及時更換。
(五)供熱設施
1、采用集中供熱的項目,公司根據集中供熱部門的委托,承擔小區內供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。
2、每年在供熱開始前完成采暖供熱系統的年度檢修保養工作。
3、供熱季節,供熱交換站內應設24小時值班人員,每6小時巡視一次機房和設備,并做好設備運行記錄,及時發現和處理設備的各類故障隱患。
4、維修人員每日10:00、22:00對小區供采暖閥門進行巡視檢查,對巡視中發現的問題應及時采取整改措施,暫時不能解決的應及時上報主管部門。
(六)安全防范設施
根據項目安全防范設施配備的實際情況,選擇做好下列維護保養工作:
——監控系統,做到:
1、設備設施24小時運轉正常,實現對管理區域的有效監控,畫面齊全、清晰;
2、按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養;
3、設備出現故障,能及時修復。
——門禁系統,做到:
1、每周巡視1次,保證系統工作正常;
2、門鎖、對講主機檢查保養每季1次;
3、一般性故障2小時內修復;較為復雜的故障2日內修復。
——電子巡更,做到:
1、調試保養每季1次,保證正常運行;
2、保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常,巡更違規記錄提示功能正常。
——周界防范系統,做到:
1、主機除塵,壓線端子牢固,對射探頭牢固性檢查每年1次;
2、報警系統有效性測試每周1次,中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息,并同時發出聲光報警信號;
3、系統發生故障,一般性故障1小時內修復,較為復雜的故障24小時內修復。
(七)防雷接地系統
1、每年對避雷裝置進行2次檢查,銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。
2、高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試,保證其性能符合國家規定。
協助公共秩序維護服務
(一)人員要求
1、專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數的60%以上,身體健康,有較強的責任心,能協助有關部門維持小區正常生活秩序。
2、有較強的安全防范能力,能正確使用各類消防、安防器械和設備。
3、配備對講裝置或必要的安全護衛器械。
(二)門崗
1、建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度,落實崗位職責制,人員到位,責任到位。
2、保障值班電話暢通,接聽及時。
3、各出入口24小時值班,主出入口雙人值勤,8:00~9:00、17:00~18:00設立崗,按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。
4、對大型物品搬出進行登記,記錄規范、詳實。
5、對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理,加強出入詢問。
6、保持出入口環境整潔、有序,道路暢通,阻止小商小販、可疑人員隨意入內。
(三)巡邏
1、制定詳細的巡查方案,項目院落、車庫、車場每3小時巡查1次,重點部位增加巡查頻次。
2、每天定時巡查樓梯間等室內公共區域,保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象。
3、巡查中發現各區域內的異常情況,應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。
(四)車輛管理
1、按車輛行駛要求設立標識牌和標線,指定車輛停放區域,地上車位標識規范。
2、按照合同約定對車輛進行管理,確保車輛有序停放,消防通道中禁止停放車輛,保證消防通道的暢通,對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。?
3、車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。
4、收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班,車輛出入記錄規范、詳實。
5、非機動車應定點停放。
(五)監控
1、設有監控室的應有專人24小時值班,交接班記錄規范、詳實。
2、監控室收到報警信號后,公共秩序維護人員應按規定及時趕到現場進行處理。
3、監控的錄入資料至少保持30日,有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。
(六)緊急事故防范
1、對洪澇、地震等突發性自然災害,火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案,明確應急事件處理責任人。事發時及時報告有關部門,并協助采取相應措施。
2、對因故障導致的臨時性停水、停電事故,應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。
3、每年組織1次以上應急預案演習。
保潔服務
(一)樓內保潔
1、樓層通道和樓梯臺階,每日清掃1次,地面每周濕拖1次。
2、樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。
3、天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。
4、共用門窗玻璃,每2月擦拭1次,目視干凈。
5、電梯轎廂地面每日清潔1次,目視干凈。
(二)外圍保潔
1、主要道路每日清掃1次,目視無明顯雜物、污跡和積水;雨雪天氣清掃主要道路,方便出行。
2、綠化帶:每2日清潔1次,秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數。綠化帶無雜物。
3、水景:開放期內,每2日清潔1次。水面無明顯漂浮物。
4、休閑娛樂、健身設施:每2日擦拭1次。設施表面干凈,地面無雜物。
5、3米以下庭院燈、草坪燈:每月清潔1次,目視干凈。
6、標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品:每月清潔1次,目視干凈。
7、天臺、明溝、上人屋面:每2月清潔1次,排水順暢、無垃圾堆放。
8、設有公共衛生間的,每日清潔1次;每月1次對公共衛生間進行消殺。
(三)車庫、車棚
1、地面每2日清潔1次,每2月沖刷1次。保持空氣流通,地面無明顯雜物、垃圾、積水。
2、天花板、墻面每季清潔1次,無蜘蛛網。
3、門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每季清潔1次。
(四)垃圾收集與處理
1、應設置生活垃圾集中投放點,垃圾日產日清,周圍地面無散落垃圾。
2、建筑垃圾設置臨時垃圾池,集中存放,定期外運。
3、垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

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