物業項目經理必須知道的物業服務通用標準

所屬地區：河南發布日期：2025-06-24

發布地址: 河南

一

綜合管理服務
1、提供物業服務手冊。
2、承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、客戶服務場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。
4、24小時受理物業使用人報修。急修20分鐘內到現場處理，一般修理2日內完成（預約除外）。
5、對物業使用人的投訴在2日內答復處理。
6、能提供三種以上便民（無償）服務，如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發、信息咨詢等。
7、每年開展2次以上一定規模檢修檢查。
二房屋管理與維修養護服務
（一）房屋管理
1、制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度。
2、每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
3、項目主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。
4、房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。
5、樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。
6、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔、統一、美觀，無安全隱患或破損。
（二）巡查與維修養護

1、巡查
物業房屋維護巡查項目，包括：
——每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進行檢測評定；——每年檢查1次墻體、墻面；——每年檢查1次頂棚；——每年檢查1次樓梯、扶手；——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；——每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；——每年全面檢查1次樓板、地面磚；——每季巡查1次小區各標識；——每月全面檢查1次公共門窗；——每月巡查1次路面、側石、井蓋等；——每月巡查1次圍墻；——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；——每月巡查1次室外健身設施、兒童樂園。
（2）維修服務
在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業服務費用中支出的維修項目在3日內組織修復；需要甲方資金的，應及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，并于3日內向甲方提出書面申請，根據甲方的決定組織維修。
三共用設備設施運行、維修、保養服務
（一）供配電
1、每日1次對設備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。
2、高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。
3、配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。
4、無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。
（二）公共照明
1、院落、樓道照明巡查每月1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。
2、公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。
（三）電梯
1、電梯設備運行情況每日巡查1次，建立記錄。
2、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。
3、委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》，并對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄。
4、電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內完成，較為復雜維修3日內完成；發生困人或其它重大事故，物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內到達現場，開展應急處理，協助專業維修人員進行救助；物業服務保存相關記錄。
（四）給排水
1、集中供水
（1）泵房設備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。
（2）水泵、閥門進行全面檢查、檢測、保養每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。
（3）水箱、水池每年清洗2次，檢查保養附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水標準。
（4）水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。
（5）泵房環境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。
2、雨污水排放
（1）公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。
（2）雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。
（3）污水提升泵檢查保養每年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。
（4）雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。
（5）不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。
（五）供熱設施
1、采用集中供熱的項目，公司根據集中供熱部門的委托，承擔小區內供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。
2、每年在供熱開始前完成采暖供熱系統的年度檢修保養工作。
3、供熱季節，供熱交換站內應設24小時值班人員，每6小時巡視一次機房和設備，并做好設備運行記錄，及時發現和處理設備的各類故障隱患。
4、維修人員每日10：00、22：00對小區供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發現的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。
（六）安全防范設施
根據項目安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養工作：
——監控系統，做到：
1、設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰；
2、按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養；
3、設備出現故障，能及時修復。
——門禁系統，做到：
1、每周巡視1次，保證系統工作正常；
2、門鎖、對講主機檢查保養每季1次；
3、一般性故障2小時內修復；較為復雜的故障2日內修復。
——電子巡更，做到：
1、調試保養每季1次，保證正常運行；
2、保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。
——周界防范系統，做到：
1、主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；
2、報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；
3、系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復。
（七）防雷接地系統
1、每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。
2、高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。
四協助公共秩序維護服務
（一）人員要求
1、專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數的60%以上，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序。
2、有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備。
3、配備對講裝置或必要的安全護衛器械。
（二）門崗
1、建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。
2、保障值班電話暢通，接聽及時。
3、各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，8:00～9:00、17:00～18:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。
4、對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。
5、對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。
6、保持出入口環境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內。
（三）巡邏
1、制定詳細的巡查方案，項目院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。
2、每天定時巡查樓梯間等室內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象。
3、巡查中發現各區域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。
（四）車輛管理
1、按車輛行駛要求設立標識牌和標線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范。
2、按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。?
3、車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。
4、收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規范、詳實。
5、非機動車應定點停放。
（五）監控
1、設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實。
2、監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規定及時趕到現場進行處理。
3、監控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。
（六）緊急事故防范
1、對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。
2、對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。
3、每年組織1次以上應急預案演習。
五保潔服務
（一）樓內保潔
1、樓層通道和樓梯臺階，每日清掃1次，地面每周濕拖1次。
2、樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。
3、天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。
4、共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。
5、電梯轎廂地面每日清潔1次，目視干凈。
（二）外圍保潔
1、主要道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣清掃主要道路，方便出行。
2、綠化帶：每2日清潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數。綠化帶無雜物。
3、水景：開放期內，每2日清潔1次。水面無明顯漂浮物。
4、休閑娛樂、健身設施：每2日擦拭1次。設施表面干凈，地面無雜物。
5、3米以下庭院燈、草坪燈：每月清潔1次，目視干凈。
6、標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每月清潔1次，目視干凈。
7、天臺、明溝、上人屋面：每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。
8、設有公共衛生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛生間進行消殺。
（三）車庫、車棚
1、地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。
2、天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網。
3、門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每季清潔1次。
（四）垃圾收集與處理
1、應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾。
2、建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。
3、垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

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