市各相關物業服務企業：
為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促（略））進行修訂和完善，制定了《（略）物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
（略）經濟發展局（略）建設局
2021年10月20日
（略）物業服務收費管理實施辦法
第一章總則
第一條為規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促（略）物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《江蘇省價格條例》《江蘇省物業管理條例》《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，制定本辦法。
第二條本辦法適（略）域內的物業服務收費行為。
第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同對物業（略）域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。
物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費和其他服務費。
第（略）經濟發展局（略）建設局負（略）的物業服務收費的監督管理工作，（略）物業服務收費管理辦法和有關政策規定，指（略）物業服務收費的管理工作。
第五條物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則，區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導（略）場調節價。
第六條普通住宅前期物業公共服務費、汽車停放費實行政府指導價。業主大會成立后,普通住宅物業公共服務費、汽車停放費（略）場調節價，收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商，通過物業服務合同約定并公示后執行。法律法規另有規定的，從其規定。
改變用途用于經營的普通住宅，其物業公共服務收費標準由物業服務企業與業主或經營者協商確定，按照合同約定執行。
車位租金按《江蘇省物業管理條例》要求實施。
（略）場調節價的其他服務收費，由業主或者物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務質量協商確定。
第七條非普通住宅（認定標準見附件）、非住宅物業服務收費（略）場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務質量協商確定或在物業服務合同中約定。其中，非住宅汽車停放收費按照《（略）機動車停車服務收費管理辦法》執行。
第二章物業公共服務收費
第八條本辦法所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業（略）域內為業主或者物業使用人提供具有公共性和普遍性的物業基本服務收取的費用。
第九條物業（略）域內物業公共服務費一般由下列因素構成：
（一）物業管理服務人員工資、社會保險、公積金和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備日常維護保養費用；
（三）清潔衛生費用；
（四）綠化養護費用；
（五）秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）管理費分攤；
（十）經業主大會同意的其他費用；
（十一）法定稅費以及合理利潤。
應當由住宅專項維修資金支出的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，不得計入物業服務成本或物業服務費支出。
第十條普通住宅前期物業公共服務費，應綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準、社會統籌基數及繳費比例、住房公積金繳存基數的調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，由市經濟發展局（略）建設局制定物業服務等級標準以及相應的政府指導價，并向社會公布。
市經濟發展局（略）建設局每三年內對物業服務等級標準以及相應政府指導價進行評估，并根據評估結果適時動態調整。
第十一條建設單位：（略）
物業服務企業報備實行政府指導價的普通住宅前期物業公共服務收費標準，（略）經濟發展局提供以下書面材料：
（一）前期物業公共服務收費備案申請；
（二）營業執照副本；
（三）前期物業服務合同、（略）規劃許可證及附件、公建配套文件；
（四）物業公共服務成本費用測算材料；
（五）普通住宅前期物業服務收費報備登記表；
（六）中標通知書、投標書、中標備案通知書；
（七）物業服務企業價格信用承諾書；
（八）其他應當提供的相關材料。
前期物業服務期間，更換物業服務企業的，應重新履行備案程序。
第十二條業主大會成立前，普通住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化或政府指導價標準變動需要調整的，物業服務企業應在街道辦事處（鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的相關信息，向業主征詢意見，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并公示后約定執行。
第十三條物業公共服務費按房屋建筑面積計收。已辦理不動產登記的，按登記的房屋建筑面積計收；尚未進行登記的，按照測繪機構的實測建筑面積計收；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計收。
未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。依法改變設計用途的附屬房屋物業公共服務費，由物業服務企業與業主或者物業使用人按照約定標準計收。
第十四條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費、代收代交費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費、代收代交費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
業主應當從房屋買賣合同（符合竣工交付條件）、入住通知書約定的房屋交付日期開始，按月交納物業公共服務費、代收代交費用。符合交付條件、建設單位：（略）
業主大會成立前，因業主原因未及時辦理入住手續或辦理入住手續后未入住或未使用的住宅物業，業主應事前向物業服務企業書面告知，并經確認后按規定標準的百分之七十交納物業公共服務費，減免期限最長為二十四個月，實際入住或使用后不可再享受減免優惠，物業服務合同另有約定的除外。業主在裝飾裝修期間應全額交納物業公共服務費。業主大會成立后，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業約定。
物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費，但預收的期限最長不得超過一年。
代收代交費用據實分攤，不享受減免優惠。
第十五條住宅物業（略）域內共用設施設備運行、維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
物業（略）道照明、路燈、道路、綠地、水泵、電子對講門設施、非經營性車場車庫、非經營性電瓶車充電設施、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。
非經營性車場車庫是指物業（略）域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。
第十六條物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式：（略）
第三章汽車停放收費和車位租金
第十七條本辦法所稱汽車停放費，是指物業（略）域內用于車位、車庫的公共設施設備運行的能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等費用。
本辦法所稱車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式：（略）
汽車停放費和車位租金可以采取預收方式：（略）
第十八條物業（略）域內業主共有、專有、專用的車位及車庫，（略）別車位及車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和車位租金。
同一（略）域內的汽車停放費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。
物業（略）域內設有機械式停車位的，其汽車停放費及車位租金減半收取，機械式停車位設備日常維修、保養、檢測等運行維護費另行收取。
第十（略）經濟發展局（略）建設局按照價格管理權限，制定、公布（略）普通住宅物業（略）域內前期汽車停放費的政府指導價，并根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。
第二十條業主大會成立前，汽車停放費在政府指導價范圍內按照前期物業服務合同約定的標準執行。（略）或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定，物業服務企業應當將該汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修基金，其余部分可以用于補貼物業服務費。
業主大會成立后，汽車停放費（略）場調節價，具體標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業通過物業服務合同約定執行。
第二十一條建設單位：（略）
第二十二條物業（略）域內依法配建的人民防空工程取得人防工程平時使用證后方可使用，租金標（略）經濟發展局（略）建設局按照價格管理權限制定。具體收費標準在規定的范圍內確定。
人防工程平時用作停車收取的汽車停放費、車位租金應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照《江蘇省物業管理條例》之規定使用。
第二十三條為提高車位使用率，可對業主的車輛實行不固定車位、先到先停服務模式，汽車停放費和車位租金月度累計應當不高于固定停車位收費標準。
第二十四條對進入住宅物業（略）域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務的車輛，物業服務企業不得收取任何費用。
為業主或物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，以及根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業（略）域臨時停車的，在約定時限內免交汽車停放費。
第四章其他服務收費
第二十五條本辦法所稱其他服務費，是指物業（略）域內除物業公共服務費、汽車停放費外，物業服務企業向業主、物業使用人提供服務并收取的費用，以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他費用。
第二十六條需要利用物業共用部位、共用設施設備等進行經營的，應當在前期物業服務合同中約定，物業服務企業應當將經營收支單獨列賬，所得收益百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。
業主大會成立后，經營收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，由物業服務合同約定使用。
第二十七條物業（略）域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位：（略）
第二十八條代收代交費用，是指物業（略）域內，共用的電梯、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。
代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按照物業服務合同約定的方式：（略）
物業服務企業可以根據物業服務合同約定向業主預收一定數額的費用，預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。
第二十九條業主或物業使用人在對物業進行裝修期間，裝修材料運送、搬運等服務由業主或物業使用人自行選擇，（略）處置，物業服務企業不得強制指定、壟斷服務，相關服務費用由業主或物業使用人與提供服務者雙方協商約定。
裝修押金保證金、裝修人員出入證等以及應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務所收取的費用，由雙方根據服務內容、服務質量協商約定。
第三十條新建住（略）實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位：（略）
第五章行為規范與監督管理
第三十一條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，全面履行物業服務合同，保證服務質量和收費標準應當質價相符。
第三十二條物業服務企業應當執行明碼標價規定，在物業（略）域內的顯著位置公示物業服務企業名稱：（略）
第三十三條物業服務企業應當將物業公共服務費、汽車停放費、公共水電費、電梯運行電費、共用設施設備經營收支單獨列賬，獨立核算。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，每年三月底前，在物業（略）域內的顯著位置分別公示物業公共服務費、汽車停放費和經營共用設施設備收益收支情況，以及公共水電費、電梯運行電費分攤等情況，每次公示時間不少于三十日，同時將相關公示信息在物業服務企業經營場所長期留存備查，接受業主和社會監督。
第三十四條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業（略）域的，服務成本和收支應按物業管理項目分別核算。
物業服務合同終止時，原物業服務企業應當對代收代交的公共水電費、電梯運行電費和共用設施設備經營收支進行審計，并將審計結果（略）顯著位置進行公示，公示時間不少于十五日。物業服務合同終止之日起十五日內，物業服務企業應當與業主、物業使用人結算公共水電費、電梯運行電費，并按規定將共用設施設備經營收益繳存住宅專項維修資金。
第三十五條物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求，物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準，業主、物業使用人有權拒絕交納。物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金變相收費。
第三十六條業主或者物業使用人應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會或物業管理委員會、物業服務企業可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，依法追繳。
物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的，從其約定。
第三十七條鼓勵物業服務收費實行酬金制管理。實行酬金制收費方式：（略）
第三十（略）經濟發展局應當會同相關部門加強對物業服務收費行為的監督管理，建立物業服務收費成本調查和物業服務收費糾紛調處機制，對物業服務企業存在擴大范圍收費、不按規定明碼標價等問題進行督促整改，指導物業服務企業規范收費行為。
第三十（略）建設局應當加強物業管理活動的行業監管，引導物業服務企業規范管理。
第四（略）建設局應當會同相關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，由相關部門按有關規定納入失信企業名單并給予相應懲戒。業主或者物業使用人有拖欠物業服務費用等行為且經法院判決仍拒絕交納的，應按有關規定納入其個人信用檔案。
第四十一條物業服務企業違反物業服務合同和本辦法規定收費的，由相關行政執法部門依據《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規定》《江蘇省價格條例》《江蘇省物業管理條例》等法律法規予以查處。
第六章附則
第四十二條保障性住房、房改房、老舊住（略）前期物業服務收費按本辦法實施。
第四十三條對于本辦法實施前，業主已與建設單位：（略）
第四十四條物業服務企業之外的其他管理人提供物業服務的，其收費可以參照本辦法執行。
第四十五條本辦（略）經濟發展局、市住房和城鄉建設局在各自職權范圍內負責解釋。
第四十六條本辦法自2022年1月1日起施行，有效期5年。《（略））同時廢止。
附件：非普通住宅認定基本標準
附件
非普通住宅認定基本標準
一
住宅物業（略）域內建筑容積率在1以下（不含1）或4（含4）以上。
二
同一物業（略）域內，住宅建筑均為低層住宅（指地面以上不超過3層，含3層）；或不超過5層（指地面5層，含5層）的多層住宅，且建筑形態為獨立式別墅或聯體式、疊加式住宅，或地面以上2/3疊加式（指標準層疊加）和平層式混合的；或住宅類型為酒店式公寓的，（略）域內的住宅均定義為非普通住宅。
三
同一物業（略）域內，若有不同類型住宅的組團，住宅建筑均為低層住宅（指地面以上不超過3層，含3層）；或不超過5層（指地面5層，含5層）的多層住宅，且建筑形態為獨立式別墅或聯體式、疊加式住宅，或地面以上2/3疊加式（指標準層疊加）和平層式混合的；或住宅類型為酒店式公寓的，（略）或綠化帶等（略）（略）域，則該組團內住宅可確定為非普通住宅。
備注：上述三個標準符合其一即可認定為非普通住宅。