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廣州，背刺上癮了
所屬地區：廣東 - 廣州 發布日期：2025-06-21發布地址: 廣東
·
主題詞是同一個：背刺。
本播客由扣子空間（coze.cn）一鍵生成
一件，是黃埔科學城西區時隔13年才推出的住宅用地——黃埔KXCGS-I4-8地塊，宣布終止出讓了。
要知道，這個地塊條件并不差，位置核心，學鐵商齊全，又給了10%的平臺率（面粉廠、絹麻廠同等待遇），又有低密（2.5容積率）、限高（80米內）的優勢。
起拍價1.9萬/㎡，留給開發商的溢價空間也不算小。
但最終的結局，卻是這次土拍沒有開發商報名，最終導致地塊終止出讓。
最主要的原因，就是已經在業內流傳了很長時間的：廣州建筑新規收緊了。
一方面，地塊早于建筑新規收緊前掛牌，此前關注地塊的開發商們針對地塊所做的產品研判與測算，基本都等于白做了。
如果按新規收緊后的規則去做產品研判與測算，時間根本來不及。
另一方面，官方收緊了飄窗、花池、天井、裝飾柱等審批的尺度，之前很多偷面積的做法，行不通了。
對開發商來說，之前那些戶型使用率120%、130%的新盤都不一定好賣，現在這塊地要是只能做110%甚至100%的使用率，萬一拿了地賣不好砸手上就麻煩了。
另一件，是最近爆出來的琶洲南TOD西側地塊商改住，引發琶洲南TOD業主的強烈反對。
規自局發了一份調規公告，將位于琶洲南一期西南側的珠光地塊從原來的商業、文化、體育用地調規為居住兼商業用地，占地5萬m2，建筑面積17.2萬m2。
而這塊地緊挨著琶洲南，差不多約等于一個琶洲南一期白地的占地和建面，相當于在琶洲南隔壁通過調規加了個3期。
這塊地一出來，同片區的兩大新盤業主，周邊二手房業主，還有斥巨資在琶洲南拿地搞開發的兩大開發商，感受都是相同的：
丫的，又遭背刺了。
至于怎么個背刺法，琶洲南業主寫的那封公開信說得很清楚了，我就不多說了。
大家有沒有想過一個問題，為什么現在廣州的樓市政策是四個一線城市中最寬松的，但市場的觀望情緒卻是最濃重的？
最大的問題，就是朝令夕改、缺乏規劃和前瞻，搞得大家失去了對于標準和節奏的判斷。預期混亂，影響的不僅是公信力，還有開發商和購房者的信心。
市場好不容易略有回暖，就又搞調規賣地這一出，搞不好會破壞樓市整體生態，導致開發商不敢拿地、大家不敢買房的局面再次出現。
1、土地天量供應，影響的是樓市預期。
根據官方發布的供地藍皮書，2025年，廣州預供應131宗宅地。
再看下過去四年的數據：
2024年，藍皮書由96宗上調到103宗，成交49宗；2023年，藍皮書77宗，成交43宗；2022年，藍皮書60宗，成交48宗；2021年，藍皮書60宗，成交84宗。
對比去年的藍皮書，供地總數暴漲近30宗；對比2021-2023年，差不多翻倍了。
要知道，即便在2021年的樓市巔峰期，廣州也從未有如此驚人的供應。
說實話，在目前樓市回暖乏力的趨勢下，如此巨量的供應，對市場的沖擊也是巨大的。
不管是核心區還是近郊，2024年的新房都沒賣完，甚至2-3年前的新房都還沒清盤，新的供應、新的樓盤、新的價格戰，又打起來了。
雖然今年供地主力是天河海珠這樣的核心區，但再有錢的改善客群，再財大氣粗的房企，也有用完的那一天。
就拿天河來說，根據中原的統計，截至2024年底，天河的房子庫存已經堆到了100.8萬方，庫存量同比上漲52%；去化周期高達25個月，是海珠的兩倍、白云的1.8倍。
圖片來源：廣州中原研究發展部
過去兩年，天河宅地供應已經飆到了近10年最高，在這樣的局面下，天河今年還要再供應17宗宅地。
根據在灣區的梳理，在新房瘋狂的內卷下，就連核心區板塊也紛紛降級：
老黃埔、設計之都，樓市卷到大氣層，剛需刺客層出不窮；花地灣、海珠西、天河東，從改善降級到剛改市場；連珠金琶CBD，也從豪宅轉向改善，全新盤最小戶型105m2起步。
存量+新品+新地塊供應的持續沖擊下，如何穩住價格，如何保障去化，恐怕是廣州開發商如今面臨的最大難題。
以今年最卷的海珠為例：
琶洲三兄弟旁邊，又新增了琶洲三姐妹；燕語堂悅旁邊又來了工業大道地塊，西派粵府隔壁又出讓了大干圍地塊；創新灣新增7塊地，密密麻麻的廣紙，居然又摳出了2塊地。
自媒體紫沐樓市日記吐槽說，過去這5年，創新灣的配套和產業沒兌現多少，唯一超額完成的，可能只有住宅供應量了。
2、不斷突破的建筑新規，降低的是房企信心。
2023年開始，廣州建筑新規不斷調整，實用率從最開始的80%逐漸到90%，再到100%、120%。現在......最高可以干到約140%！
而這些新規，也成了廣州的賣地“利器”。
截至目前，廣州已有超過10宗超新規地塊，陽臺占比最高達30%，40%空中花園也出現了。
但對早先拿地的開發商來說，卻是十足的壞消息。
當年高價拿的地，戶型分分鐘就被淘汰了，這還怎么賣？
特別是那些拿了大地塊、報批早的開發商，產品想改都沒法改，這還怎么玩？
如果你是買家，同樣的錢，同板塊新出來的樓盤可以買4房2衛，但老盤還只能買3房1衛，誰還會買老的呢？
雖然現在新規收緊了，但后遺癥已經形成，黃埔科學城這塊地的終止出讓就是活生生的例子。
3、頻繁調規，干擾的是城市發展。
和天量的土地供應同步的，還有越來越頻繁的調整控規。
商服用地、工業用地、行政用地、教育用地……通過調規，都可以轉變成能高價出讓的宅地。
短時間內多次調規的世界大觀板塊
比如金融城，發展了這么多年，“金融”的影子還很難看到，反而是突然冒出了好幾塊宅地。
比如老黃埔，在總建面570萬m2、開發周期10年以上的黃埔新城對面，又調出來一塊巨無霸的將軍山地塊。
再加上附近的夏園舊改、廟頭舊改，板塊總供應量超過1100萬m2。如此天量供應，誰來消化？
比如琶洲，2022年才高調宣布“嚴禁商業房地產開發”，現在通過調規，已經變出來好多塊地了。
按照這個邏輯，廣州很多高大上的產業新區規劃，最后都有可能變成“住宅區”。
再比如海珠西，賣地根本停不下來，供應多就算了，多數都是調出來的蚊型地塊，容積率一個比一個高。
買家看似選擇多了，實際上更難了，哪里都差不多，哪里都是高密度的“摩天大廈”。
用自媒體地產知識橘的話說：
控規它不是病，一調就要人命。只要有地，就可能千方百計變成宅地。只要變得起，就不會有真正的稀缺。永遠不要相信你正在為最后一個稀缺買單。
4、二手踩踏，帶來的是惡性循環。
當新盤供應源源不斷，當新房實用率還在提升，這讓廣大二手房業主，怎么活？
二手已經很慘的廣鋼，今年還有一塊巨無霸車輛段上蓋的地塊出來；同病相憐的牛奶廠，一堆新房沒賣完，一堆二手賣不掉，周邊又多了3塊地。
二手房越來越少人買，價格就很難企穩，只能繼續往下掉，反過來又會影響新盤定價和土拍：
天量供應-新房內卷-二手跟跌-市場信心下降-土拍遇冷-財政更難-加大供應。
形成惡性循環。
廣州，真的不能再這樣下去了。
【版權聲明】1、本文版權歸「廣州買房計劃」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯系。2、凡注明“來源：廣州買房計劃下”的所有文字圖片等資料，版權均屬我平臺所有，轉載請注明出處。【免責聲明】1、本文部分信息和圖片來源網絡，如任何個人或單位認為本公眾號轉載文章涉及著作權等問題，敬請立即通知我司，我司將第一時間核實予以更改或刪除。2、本文對項目或產品的介紹，對項目周圍環境、交通、教育資源、商業配套及其它公共設施的介紹，均旨在提供相關信息，不保證所有信息、文本、圖形、鏈接及其它項目的絕對準確性和完整性，不意味著本公司對此作出承諾。3、本文涉及面積均為建筑面積，戶型圖、效果圖等僅供讀者參考，最終以向政府報批報建的方案為準。4、本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議，買賣雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。5、本公眾號轉載稿件均出于公益目的，僅提供參考，并不意味著贊同其觀點或證明其內容的真實性，不作為任何法律事務的法律依據；如其他媒體、網站或個人從公眾號下載使用，必須保留本公眾號注明的“作者”，并自負版權等法律責任。
大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！
主題詞是同一個：背刺。
本播客由扣子空間（coze.cn）一鍵生成
一件，是黃埔科學城西區時隔13年才推出的住宅用地——黃埔KXCGS-I4-8地塊，宣布終止出讓了。
要知道，這個地塊條件并不差，位置核心，學鐵商齊全，又給了10%的平臺率（面粉廠、絹麻廠同等待遇），又有低密（2.5容積率）、限高（80米內）的優勢。
起拍價1.9萬/㎡，留給開發商的溢價空間也不算小。
但最終的結局，卻是這次土拍沒有開發商報名，最終導致地塊終止出讓。
最主要的原因，就是已經在業內流傳了很長時間的：廣州建筑新規收緊了。
一方面，地塊早于建筑新規收緊前掛牌，此前關注地塊的開發商們針對地塊所做的產品研判與測算，基本都等于白做了。
如果按新規收緊后的規則去做產品研判與測算，時間根本來不及。
另一方面，官方收緊了飄窗、花池、天井、裝飾柱等審批的尺度，之前很多偷面積的做法，行不通了。
對開發商來說，之前那些戶型使用率120%、130%的新盤都不一定好賣，現在這塊地要是只能做110%甚至100%的使用率，萬一拿了地賣不好砸手上就麻煩了。
另一件，是最近爆出來的琶洲南TOD西側地塊商改住，引發琶洲南TOD業主的強烈反對。
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而這塊地緊挨著琶洲南，差不多約等于一個琶洲南一期白地的占地和建面，相當于在琶洲南隔壁通過調規加了個3期。
這塊地一出來，同片區的兩大新盤業主，周邊二手房業主，還有斥巨資在琶洲南拿地搞開發的兩大開發商，感受都是相同的：
丫的，又遭背刺了。
至于怎么個背刺法，琶洲南業主寫的那封公開信說得很清楚了，我就不多說了。
大家有沒有想過一個問題，為什么現在廣州的樓市政策是四個一線城市中最寬松的，但市場的觀望情緒卻是最濃重的？
最大的問題，就是朝令夕改、缺乏規劃和前瞻，搞得大家失去了對于標準和節奏的判斷。預期混亂，影響的不僅是公信力，還有開發商和購房者的信心。
市場好不容易略有回暖，就又搞調規賣地這一出，搞不好會破壞樓市整體生態，導致開發商不敢拿地、大家不敢買房的局面再次出現。
1、土地天量供應，影響的是樓市預期。
根據官方發布的供地藍皮書，2025年，廣州預供應131宗宅地。
再看下過去四年的數據：
2024年，藍皮書由96宗上調到103宗，成交49宗；2023年，藍皮書77宗，成交43宗；2022年，藍皮書60宗，成交48宗；2021年，藍皮書60宗，成交84宗。
對比去年的藍皮書，供地總數暴漲近30宗；對比2021-2023年，差不多翻倍了。
要知道，即便在2021年的樓市巔峰期，廣州也從未有如此驚人的供應。
說實話，在目前樓市回暖乏力的趨勢下，如此巨量的供應，對市場的沖擊也是巨大的。
不管是核心區還是近郊，2024年的新房都沒賣完，甚至2-3年前的新房都還沒清盤，新的供應、新的樓盤、新的價格戰，又打起來了。
雖然今年供地主力是天河海珠這樣的核心區，但再有錢的改善客群，再財大氣粗的房企，也有用完的那一天。
就拿天河來說，根據中原的統計，截至2024年底，天河的房子庫存已經堆到了100.8萬方，庫存量同比上漲52%；去化周期高達25個月，是海珠的兩倍、白云的1.8倍。
過去兩年，天河宅地供應已經飆到了近10年最高，在這樣的局面下，天河今年還要再供應17宗宅地。
根據在灣區的梳理，在新房瘋狂的內卷下，就連核心區板塊也紛紛降級：
老黃埔、設計之都，樓市卷到大氣層，剛需刺客層出不窮；花地灣、海珠西、天河東，從改善降級到剛改市場；連珠金琶CBD，也從豪宅轉向改善，全新盤最小戶型105m2起步。
存量+新品+新地塊供應的持續沖擊下，如何穩住價格，如何保障去化，恐怕是廣州開發商如今面臨的最大難題。
以今年最卷的海珠為例：
琶洲三兄弟旁邊，又新增了琶洲三姐妹；燕語堂悅旁邊又來了工業大道地塊，西派粵府隔壁又出讓了大干圍地塊；創新灣新增7塊地，密密麻麻的廣紙，居然又摳出了2塊地。
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2、不斷突破的建筑新規，降低的是房企信心。
2023年開始，廣州建筑新規不斷調整，實用率從最開始的80%逐漸到90%，再到100%、120%。現在......最高可以干到約140%！
而這些新規，也成了廣州的賣地“利器”。
截至目前，廣州已有超過10宗超新規地塊，陽臺占比最高達30%，40%空中花園也出現了。
但對早先拿地的開發商來說，卻是十足的壞消息。
當年高價拿的地，戶型分分鐘就被淘汰了，這還怎么賣？
特別是那些拿了大地塊、報批早的開發商，產品想改都沒法改，這還怎么玩？
如果你是買家，同樣的錢，同板塊新出來的樓盤可以買4房2衛，但老盤還只能買3房1衛，誰還會買老的呢？
雖然現在新規收緊了，但后遺癥已經形成，黃埔科學城這塊地的終止出讓就是活生生的例子。
3、頻繁調規，干擾的是城市發展。
和天量的土地供應同步的，還有越來越頻繁的調整控規。
商服用地、工業用地、行政用地、教育用地……通過調規，都可以轉變成能高價出讓的宅地。
比如金融城，發展了這么多年，“金融”的影子還很難看到，反而是突然冒出了好幾塊宅地。
比如老黃埔，在總建面570萬m2、開發周期10年以上的黃埔新城對面，又調出來一塊巨無霸的將軍山地塊。
再加上附近的夏園舊改、廟頭舊改，板塊總供應量超過1100萬m2。如此天量供應，誰來消化？
比如琶洲，2022年才高調宣布“嚴禁商業房地產開發”，現在通過調規，已經變出來好多塊地了。
按照這個邏輯，廣州很多高大上的產業新區規劃，最后都有可能變成“住宅區”。
再比如海珠西，賣地根本停不下來，供應多就算了，多數都是調出來的蚊型地塊，容積率一個比一個高。
買家看似選擇多了，實際上更難了，哪里都差不多，哪里都是高密度的“摩天大廈”。
用自媒體地產知識橘的話說：
控規它不是病，一調就要人命。只要有地，就可能千方百計變成宅地。只要變得起，就不會有真正的稀缺。永遠不要相信你正在為最后一個稀缺買單。
4、二手踩踏，帶來的是惡性循環。
當新盤供應源源不斷，當新房實用率還在提升，這讓廣大二手房業主，怎么活？
二手已經很慘的廣鋼，今年還有一塊巨無霸車輛段上蓋的地塊出來；同病相憐的牛奶廠，一堆新房沒賣完，一堆二手賣不掉，周邊又多了3塊地。
二手房越來越少人買，價格就很難企穩，只能繼續往下掉，反過來又會影響新盤定價和土拍：
天量供應-新房內卷-二手跟跌-市場信心下降-土拍遇冷-財政更難-加大供應。
形成惡性循環。
廣州，真的不能再這樣下去了。
【版權聲明】1、本文版權歸「廣州買房計劃」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯系。2、凡注明“來源：廣州買房計劃下”的所有文字圖片等資料，版權均屬我平臺所有，轉載請注明出處。【免責聲明】1、本文部分信息和圖片來源網絡，如任何個人或單位認為本公眾號轉載文章涉及著作權等問題，敬請立即通知我司，我司將第一時間核實予以更改或刪除。2、本文對項目或產品的介紹，對項目周圍環境、交通、教育資源、商業配套及其它公共設施的介紹，均旨在提供相關信息，不保證所有信息、文本、圖形、鏈接及其它項目的絕對準確性和完整性，不意味著本公司對此作出承諾。3、本文涉及面積均為建筑面積，戶型圖、效果圖等僅供讀者參考，最終以向政府報批報建的方案為準。4、本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議，買賣雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。5、本公眾號轉載稿件均出于公益目的，僅提供參考，并不意味著贊同其觀點或證明其內容的真實性，不作為任何法律事務的法律依據；如其他媒體、網站或個人從公眾號下載使用，必須保留本公眾號注明的“作者”，并自負版權等法律責任。
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