住宅電梯安裝工程及其土建工程保修期如何計算？2年？還是5年？

黃璞琳

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住宅區物業管理中，電梯及其土建工程的維修，也是糾紛頻發的事項。一些住宅區交付使用沒幾年，就出現電梯需要維修或者電梯井道等土建工程因滲漏等問題而需要維修的情況。目前，我國法律法規及技術規范層面，對住宅電梯安裝工程及其土建工程的保修期有何規定？相關保修期該如何計算？2年？還是5年或者其他？

首先，住宅電梯土建工程施工及保修期，要適用建筑法及其配套法規規章，保修責任主體首先是土建工程施工單位；住宅電梯安裝工程施工及保修期，既要適用建筑法及其配套法規規章，也要適用特種設備安全法及其配套法規規章，保修責任主體首先是電梯制造單位以及其委托的第三方電梯安裝、改造或修理單位。理由是：

1.根據2013年《中華人民共和國特種設備安全法》的規定，特種設備生產單位（包括特種設備設計、制造、安裝、改造、修理單位）應經負責特種設備安全監督管理的部門許可（第十八條）；電梯的安裝、改造、修理，必須由電梯制造單位或者其委托的依照本法取得相應許可的單位進行，電梯制造單位對電梯安全性能負責（第二十二條）；電梯安裝、改造、修理的施工單位應在施工前將擬進行的電梯安裝、改造、修理情況書面告知直轄市或設區的市級政府負責特種設備安全監督管理的部門（第二十三條）；電梯的安裝、改造、重大修理過程，應經特種設備檢驗機構監督檢驗合格，否則不得交付使用（第二十五條）。

2.根據2019年《中華人民共和國建筑法》的規定，各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動（包括住宅電梯的安裝、改造），適用該法（第二條）；從事建筑活動的建筑施工企業（包括住宅電梯安裝施工企業），應經資質審查合格，取得相應等級的資質證書，在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程（第十三條、第二十六條）；建筑工程施工（包括住宅電梯安裝施工）的質量，必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求（第五十二條）；建筑施工企業對工程的施工質量負責（第五十八條）；交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件，經竣工驗收合格后方可交付使用（第六十一條）。建筑法第六十二條還規定：建筑工程實行質量保修制度，建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定；具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。

其次，城鎮住宅電梯及其附屬設施的保修責任及保修期，還要適用城市房地產開發經營管理條例及其配套法規規章，保修責任主體是住宅建設單位（房地產開發企業）。理由是：

1.國務院《城市房地產開發經營管理條例》對房地產開發企業承擔商品房保修責任有規定：房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任（第十六條第二款）；房地產開發企業應當向商品房購買人提供并按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任；住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容（第三十條）。

2.一些地方性法規對建設單位承擔電梯或其配套土建工程的保修責任有規定。如：《江西省特種設備安全條例》（2019年）第二十九條規定，建筑物所附屬的電梯，在國家有關規定或者合同約定的保修期內出現質量問題的，項目建設單位應當承擔保修責任；項目建設單位依法承擔保修責任后，屬于電梯制造單位或者電梯銷售單位責任的，項目建設單位有權向電梯制造單位或者電梯銷售單位追償。《寧波市電梯安全條例》（2020年）第十六條也規定，建設單位對其建設工程配置的電梯承擔保修責任，最低質量保修期為自該建設工程竣工驗收合格之日起兩年?！舵偨须娞莅踩芾項l例》（2020年）第九條第二款則規定，建設單位對電梯機房屋面、底坑的防滲漏保修期限不少于五年，自工程竣工驗收合格之日起計算。

其三，國務院《建設工程質量管理條例》有關建設工程質量保修制度，適用于住宅電梯土建工程施工方和電梯安裝、改造、重大修理施工方承擔保修責任，也應作為住宅建設單位（房地產開發企業）就住宅電梯及其附屬設施確定保修責任及保修期的參考：

國務院《建設工程質量管理條例》規定：1.建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等（第三十九條）。2.在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。（第四十條）3.建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任（第四十一條）。

其四，特種設備安全管理法規規章有關電梯制造單位對電梯保修責任規定，不僅適用于電梯制造單位和其委托的第三方住宅電梯安裝、改造、修理單位，還應作為確定住宅建設單位（房地產開發企業）承擔電梯保修責任的參考。

1.市場監管總局2023年4月4日公布、當年5月5日起施行的《特種設備生產單位落實質量安全主體責任監督管理規定》第六十四條第二款規定：“電梯制造單位應當明確電梯的主要部件和安全保護裝置質量保證期限自監督檢驗合格起不得低于五年。在質量保證期限內，存在質量問題的，電梯的制造單位應當負責免費修理或者更換?！?/span>

2.市場監管總局辦公廳2025年1月15日發文征求意見的《特種設備安全監察條例（送審修訂稿）》第二十二條第二款擬規定，“電梯的制造、改造、重大修理單位應當明確電梯的免費維護保養時限和質量保證期。其中，電梯制造單位對電梯的主要部件和安全保護裝置質量保證期限自監督檢驗合格起不得低于五年。在質量保證期限內，存在質量問題的，電梯的制造單位應當負責免費更換或者修理?！?/span>

據上述分析，個人建議國家或者地方立法中，能就住宅建設單位承擔電梯及其配套工程設施保修責任作出全面而具體的規定。如：（1）住宅建設單位應當對配置的電梯及其安裝工程、電梯土建工程依法承擔保修責任，并在住宅質量保證書中列明保修范圍、保修期、保修單位等內容。（2）在正常使用條件下，電梯土建工程的地基基礎工程和主體結構工程保修期為設計文件規定的該工程的合理使用年限，電梯土建工程防滲漏保修期不得少于五年，電梯主要部件和安全保護裝置保修期不得少于五年，電梯其他非易損零部件及電梯安裝工程保修期不得少于二年。保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。