盈轉(zhuǎn)虧后，這家物企賣起了雞蛋

所屬地區(qū)：北京 - 北京發(fā)布日期：2025-06-09

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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

買雞蛋·找管家·送到家！

業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧后，第一服務(wù)控股（02107.HK）在邊路悄悄發(fā)育，向業(yè)主賣起了雞蛋。

2025年6月6日，星期五，第一服務(wù)控股正式與正大集團(tuán)正式簽署雙方戰(zhàn)略合作協(xié)議，并就“正大食品”在物業(yè)行業(yè)內(nèi)的代理授權(quán)內(nèi)容達(dá)成一致并簽訂了物業(yè)渠道商務(wù)授權(quán)。

對(duì)于本次合作，第一服務(wù)控股頗為重視，首席執(zhí)行官兼總經(jīng)理劉培慶攜一眾管理層出席。

“剔除中間環(huán)節(jié)的模糊地帶，將源頭可控、品質(zhì)過硬、價(jià)格實(shí)在的安心好物，直接送到業(yè)主手中?！睋?jù)悉，正大可生食富硒鮮雞蛋上線第一服務(wù)社區(qū)短短數(shù)周，截至目前已售超過11萬枚。

業(yè)主資源是物企龐大的掘金場(chǎng)，據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)，2024年社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模突破8000億元，頭部物企該板塊毛利率高達(dá)45%。

具體到第一服務(wù)控股，過去的2024?年，第一服務(wù)控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.27億元，同比增長(zhǎng)9.6%，增速較上年同期上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。不過，仍未能逃脫增收不增利的困境，報(bào)告期內(nèi)錄得毛利約3.09億元，同比微增1.6%；毛利率約23.3%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

在應(yīng)收款及合約資產(chǎn)減值虧損沖擊之下，第一服務(wù)控股年內(nèi)凈利潤(rùn)虧損約627.3萬元，同比減少108.9%；剔除這部分影響，其核心溢利約1.42億元。當(dāng)期，公司權(quán)益股東應(yīng)占全面收益總額為虧損為1163.6萬元。

物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)，以及綠色人居解決方案，是第一服務(wù)控股的三條業(yè)務(wù)線。

其中，物業(yè)管理服務(wù)主要包括向物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及住戶提供的清潔、保安、園藝、維修及保養(yǎng)服務(wù)，得益于在管面積從4202.9萬方增加至5326.3萬方，該業(yè)務(wù)2024年貢獻(xiàn)營(yíng)收9.56億元，同比增長(zhǎng)10.0%，毛利率約為21.6%，與上一年基本持平。

增值服務(wù)包括向非業(yè)主提供的協(xié)銷服務(wù)、前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)，向業(yè)主提供的停車場(chǎng)管理服務(wù)、家居服務(wù)，以及公共區(qū)域租賃服務(wù)。2024年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.36億元，同比增加14.7%。

地產(chǎn)低迷，非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)萎縮。2024年收入1445.4萬元，而上年同期約為2488.5萬元，在增值服務(wù)中的占比從12.1%減少至6.1%。業(yè)主增值服務(wù)收入2.21億元，而上年同期約為1.81億元。其中戰(zhàn)略發(fā)展資源向社區(qū)類業(yè)務(wù)傾斜，家居類服務(wù)收入從上一年的8479.6萬元增超1.23億元。

不過因擴(kuò)張低毛利的社區(qū)類家居業(yè)務(wù)，其2024年增值服務(wù)毛利率同比減少約11.4個(gè)百分點(diǎn)至32.6%。

“綠色人居”是第一服務(wù)控股的特色業(yè)務(wù)，此前沖刺上市曾打出了“獨(dú)一份”的標(biāo)簽。該業(yè)務(wù)線主要包括運(yùn)維能源站以提供中央供暖及制冷的能源運(yùn)維服務(wù)，以及設(shè)計(jì)及安裝能源系統(tǒng)、銷售其自主開發(fā)的恐龍系列產(chǎn)品。

獨(dú)具特色，但業(yè)務(wù)占比較小。2024年該業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收約1.35億元，同比減少約0.7%。其中能源運(yùn)維服務(wù)收入1.25億元，較上年同期基本維持穩(wěn)定。毛利約為19.5%，與上年基本持平。

值得注意的是，2022年底，第一服務(wù)控股以20.88%的股份交換世紀(jì)金源服務(wù)8%的股權(quán)。這筆交易橫跨一年半、經(jīng)歷兩次終止日延期，在去年5月落下帷幕。

第一服務(wù)控股原來的控股股東張雷、張鵬持股從原來的33.49%、17.08%稀釋至26.5%、13.51%。緊隨此番股權(quán)交易完成后，世紀(jì)金源服務(wù)背后的黃如論家族獲得一定話語權(quán)，但第一服務(wù)控股目前仍未能斬?cái)嚓P(guān)聯(lián)地產(chǎn)的負(fù)面效益。

截至2024年末，第一服務(wù)控股對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)及合約資產(chǎn)的預(yù)期虧損約為1.48億元，同比增長(zhǎng)約239%。減值撥備后，該部分應(yīng)收款項(xiàng)下降至2391萬元。

事實(shí)上，去年第一服務(wù)控股不僅接受來自關(guān)聯(lián)方虧本的以資抵債，還參與了關(guān)聯(lián)方法拍資產(chǎn)收購(gòu)。

去年12月23日，第一服務(wù)控股旗下五家間接全資附屬公司與當(dāng)代置業(yè)旗下九家附屬公司之間分別簽訂了五份抵銷協(xié)議，用于抵銷債款的物業(yè)合計(jì)241個(gè)停車位，有意思的是，這一停車位資產(chǎn)包的賬面總凈值約為890.92萬元，略低于抵銷的905.66萬元應(yīng)收賬款規(guī)模。

同一天，第一服務(wù)控股方還與北京騰云簽訂了一份投資協(xié)議，以最高1650萬元的注資參與北京當(dāng)代萬國(guó)城法拍資產(chǎn)的收購(gòu)。

地產(chǎn)下行，第一服務(wù)控股也有意增強(qiáng)業(yè)務(wù)獨(dú)立性。

截至2024年12月31日，其合約建筑面積約8690萬平方米，同比增長(zhǎng)11.6%；在管面積約7410萬平方米，同比增長(zhǎng)約17.3%。期內(nèi)第三方拓展項(xiàng)目100個(gè)，單年合約金額約1.7億元。同期，來自當(dāng)代置業(yè)的在管建筑面積約為1899.8萬平方米，占總面積比重為25.6%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。