各有關單位：

??為貫徹落實國家關于推動基礎設施REITs常態化發行有關決策部署，充分發揮基礎設施REITs在盤活存量資產、擴大有效投資、促進基礎設施高質量發展中的重要作用，增強資本市場服務實體經濟質效，現就進一步加強項目儲備謀劃、推動我市基礎設施REITs提質擴容通知如下：

?一、加強項目儲備謀劃，建立動態儲備機制

??市發展改革委牽頭建立“愿推盡推”的基礎設施REITs項目儲備機制，會同各區發展改革委、臨港新片區管委會及各行業主管部門，聚焦我市基礎設施重點領域，梳理權屬清晰、收益穩定、具備市場化運營能力的優質資產，并加強前期培育。鼓勵我市各有關企業積極申報基礎設施REITs儲備項目，擬申報儲備項目需基本符合以下相關條件：

??1、資產類型方面，屬于國家發展改革委《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號，以下簡稱“1014號文”）支持發行REITs的領域，包括交通、能源、市政、生態環保、倉儲物流、園區、新型基礎設施、租賃住房、水利、文化旅游、消費、養老等領域，及符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的其他基礎設施項目。

??2、合規手續方面，項目權屬清晰，土地使用、規劃建設、竣工驗收等手續基本完備，無重大法律瑕疵。項目從法律法規、政策規定、投資管理等角度具備可轉讓性。

??3、項目運營方面，項目需已完工并正式投入運營，具有相對成熟的運營管理模式，可由市場化主體獨立運營。

??4、資產規模方面，對于首次發行基礎設施 REITs的項目，估值原則上不低于10億元（租賃住房項目和養老設施項目不低于8億元）；對于已發行上市REITs項目的擴募項目，規模上不作要求。由同一發起人持有控制、歸屬同一資產大類的多個項目可打包后合并計算。

??支持項目發起人（原始權益人）運用pre-REITs等工具加強項目整合和運營提升。對暫不符合儲備條件的項目，我市提供“一對一”輔導，通過優化資產結構、完善合規手續、提升運營效率等方式，加快培育成熟項目。

?二、優化項目審核推薦，提升申報發行效率

??我市不斷優化完善“市區同步、部門并聯”的項目審核推薦機制。對于納入儲備庫的優質項目，建立“綠色通道”機制，優先推薦至國家發展改革委。對于擬正式申報發行基礎設施REITs的儲備項目，項目發起人（原始權益人）可按照1014號文要求完成申請材料編制后，直接報送市發展改革委，并抄報項目所在區發展改革委或臨港新片區管委會。項目審核過程中，市發展改革委會同相關區發展改革委、臨港新片區管委會及土地、國資、建設等主管部門，同步協助企業完善資產盤活條件，協調解決項目規劃、建設、產權轉讓等難點問題，加快項目推進。

??三、支持開展項目擴募，促進持續健康發展

?支持各區、各有關企業積極梳理暫不符合REITs發行規模條件或儲備資產較少、不適合首次發行 REITs的優質項目，并加強與已上市REITs平臺的合作交流，研究通過資產重組等方式將項目作為擴募資產注入已上市REITs平臺。支持已發行基礎設施REITs的發起人（原始權益人）將募集資金用于存量資產收購，后續滾動開展擴募。鼓勵已發行基礎設施REITs的企業提前謀劃擴募資產，我市在資產整合、資源對接等方面給予支持。優化擴募審核流程，對同一原始權益人的擴募項目加快評估程序，提高推薦效率。

??請有意愿發行基礎設施REITs的企業按要求填報《上海市基礎設施REITs儲備項目表》（見附件）并反饋市發展改革委。鼓勵民營企業、外資企業積極申報，項目儲備、審核、推薦對各種所有制企業一視同仁、公平對待。項目儲備申報通道常態化開放，歡迎各企業隨時溝通報送。

??特此通知。

??附件：上海市基礎設施REITs儲備項目表

??聯系人：財金處 ?胡魯鵬 ?23113934

??電子郵件：hulp@fgw.shanghai.gov.cn

??上海市發展和改革委員會

??2025年6月3日

關于舉辦新形勢下城市更新項目投融資實務與城中村改造項目案例實操培訓班的通知

為深入貫徹落實黨的二十大關于實施城市更新行動的重要部署，順應新時代城市發展轉型需求，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）。該文件旨在系統指導各地以高質量發展為目標，統籌推進城市結構優化、功能完善和品質提升，解決城市發展中的突出短板和民生問題，助力打造宜居、韌性、智慧城市。

當前，我國城鎮化進程已進入存量提質改造和增量結構調整并重的階段。隨著城市發展由外延擴張向內涵提升轉變，傳統粗放式建設模式已難以滿足人民群眾對美好生活的向往。部分城市面臨基礎設施老化、公共服務不足、歷史風貌保護與開發矛盾等問題，亟需通過系統性更新實現可持續發展。《意見》的出臺，為破解這些難題提供了政策框架和實施路徑，強調“留改拆”并舉、保護與創新并重，推動城市更新從單一項目向全域化、制度化、可持續化轉變。

為了深化各地對《意見》精神的理解，統一思想認識，明確工作方向。通過政策解讀、案例剖析和經驗交流，幫助相關部門和單位掌握城市更新的核心要求、技術方法和實施策略，確保政策落地見效，為全國城市更新工作規范化、科學化推進奠定基礎。目的是幫助地方政府、融資平臺、社會資本和金融機構等參與主體，具備足夠的投融資策劃能力參與城市更新項目。鑒于此，北京中建政研信息科技有限公司特舉辦“新形勢下城市更新項目投融資實務與城中村改造項目案例實操培訓班”。

時間地點

6月25日-27日（25日報到）武漢市

7月23日-25日（23日報到）成都市

培訓內容

模塊一、城市更新項目合規運作及投融資落地實務

（一）2025年城市更新領域項目的發展展望

1.中央經濟工作會議及兩會對城市更新相關內容的解讀

2.國家發改委、住建部、自然資源部等部門對2025年城市更新工作的部署

3.中辦、國辦《關于持續推進城市更新行動的意見》（2025年5月2日）等相關最新政策解析

4.央行《關于設立服務消費與養老再貸款有關事宜的通知》如何支持城市更新項目

（二）城市更新項目分類及操作流程分析

（三）企業參與城市更新項目的操作模式分析

（四）城市更新項目的收益構成及主要來源

（五）城市更新項目運作的核心及要點（人產城融資）

（六）城市更新項目“留改拆”的內涵和幾個評判維度

（七）城市更新項目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇

（八）廣州做地“十條”在城市更新項目中的優劣勢分析

（九）城市更新項目如何實現自平衡？

（十）平衡不了如何操作

（十一）征拆、一級開發和無收入項目資金解決途徑

（十二）城市更新項目資本金的解決方式

1.政策性開發性金融工具和專項債

2.超長期國債及中央預算內投資

3.中央財政補助資金

（十三）城市更新基金的設立及操作實務

（十四）不能拆不能建的城市更新項目如何操作

（十五）城市更新片區級項目的策劃要點（均一性）

（十六）老舊街區改造項目的運作實務

1.老舊街區改造的性質特點分析和運作思路及相關案例

2.地方國有企業在老舊街區改造中的作用

3.地方政府及地方國有企業以輕資產形式主導開展老舊街區改造

4.老舊街區改造中如何處理產權分散的問題

（十七）老舊廠區改造項目的運作實務

1.老舊廠區改造特點的性質特點分析

2.“工改工”“工改商”“工改居”“工改混”的案例分析

3.以政府收儲形式回收老舊廠區土地資產的要點及案例分析

4.以資產收購和股權收購形式獲得老舊廠區土地資產要點案例分析

5.老舊廠區中多個原產權人的聯合盤活的案例分析

（十八）完善城市功能及加強城市基建項目的運作實務與案例解析

（十九）修復城市生態系統及保護傳承城市歷史文化項目的運作實務與案例解析

（二十）地方政府如何籌劃城市更新

（二十一）金融機構如何開展城市更新融資（購置提升貸、并購貸款、分段融資還是一二級聯動融資）

（二十二）建筑企業如何獲取城市更新工程

（二十三）城市更新項目可采取的投融資模式及案例解析

1.棚改自平衡模式

2.土地預申請模式

3.二級帶一級模式

4.融資地塊自平衡模式

5.土地權利歸宗模式

6.權利人自主改造模式

7.土地權利人與第三方企業合作模式

8.存量用地房屋轉型升級

9.輕重資產并購更新模式

（二十四）城市更新項目融資模式案例分享

1.城市更新項目融資的特征（改造提升及一二級如何聯動）

2.專項債融資的兩種模式解析

3.銀行在城市更新項目的審批要點

4.城市更新項目各階段商業化的融資方案設計

5.資金的接續、滾動開發與峰值的設定

6.存量資產的盤活

模塊二、城中村改造項目操作實務與投融資落地實操

（一）城中村改造政策要點

1.城中村改造與棚改的區別

2.城中村改造與房地產及房地產新模式構建的關系

3.什么是低效用地再開發，171號文有哪些支持政策

4.積極推進城中村改造最新政策要點解讀

5.2025年一攬子增量政策支持城中村改造的政策解讀

（二）城中村改造的三個層次

1.當前存量住宅供給不足城市，當前有必要對城中村進行拆除重建

2.未來人口流入為目前存量住房過剩城市打開的新的潛在需求

3.人口流入有限且目前存量住房過剩地區的整治提升

4.城中村改造的層次可能的路徑

5.城中村改造，拆除重建之后的兩大路徑

（三）城中村三大改造需求衍生出三種不同的改造模式

1.民生公益類項目運營，滿足老舊住宅品質提升需求

2.市場化商業運營，滿足住宅及產業需求

3.市場化運作和民生保障相結合，為滿足租賃住宅需求

（四）城中村改造項目的運作模式及案例解析

1.通過“房票安置”推動城中村改造

2.通過土地整備推動城中村改造

3.通過做地模式推動城中村改造

4.通過政府回購安置房推動城中村改造

5.通過工業上樓推動城中村改造

（五）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1.委托代建+采購工程、采購服務模式：操作要點與案例分享

2.做地模式要點及石家莊、廣州國企籌資合規性、可融資性分析

3.土地一二級開發分段+聯合模式：長沙相關政策及操作案例分享

4.二級贖買一級模式與二級補償一級模式：政策依據、操作要點及如何市場化融資

5.反向委托（或反向購買）模式：如何實現凈地一二級聯動融資及案例分享

6.包裝借款模式：央國企兩種借款模式的應用要點，如何合規解決征拆資金與項目資本金，如何進行市場化融資？

7.城中村專項債模式：融資的兩種模式介紹及案例分享

（六）城中村改造項目結構化合作模式案例分享

1.“政府授權+城市合伙人+EPC”做大做強城投模式

2.城中村綜合開發“投資合作+EPC”模式

3.專項債+土地模式

4.專項債+市場化融資模式

5.認購基金+施工總承包模式

6.股權回購退出+EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項目如何融資？

7.平臺摘地+融資合作建設運營模式

（七）城中村改造資金來源

1.財政資金（包括中省補貼及超長特別國債）和專項債

2.城中村改造專項借款（央行投放PSL審貸的主要條件）

3.金監局對商業銀行為城中村提供貸款的要點

4.“專項債+銀行貸款”收購存量閑置土地

5.改造主體自籌

6.社會資本出資及參與模式

模塊三、數智賦能城市更新暨城中村改造

（一）中辦國辦《關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見》（2024年11月26日）要點解析

（二）2024年12月24日全國住房城鄉建設工作會議，以“新城建”為引擎打造高水平“數字住建”要點解析

（三）數智賦能城市更新投融資模式

1.市政基礎設施信息化、5G融合、城市運行管理服務平臺等采用專項債模式

2.政府授權投資模式

3.企業投資（投資人+EPC）模式

參會對象

1.政府：發改委、財政局、國資委（局）、鄉村振興局、教育局、工信局、民政局、自然資源與規劃局、住建局、交通局、農業農村局、林業局、水利局、商務局、文廣體旅局、衛健委、審計局、統計局、市場監督管理局、大項目辦等單位負責人及項目主管負責人

2.企業：參與新型城鎮化、大基建和政府項目的央企、國企、民企、上市公司高管及項目負責人；低空運營機構、科研院所、航空企事業單位負責人等。低空產業鏈與企業項目負責人，戰略負責人

3.金融：商業銀行、證券公司、基金公司、資管公司、保理公司、擔保公司、評級公司等

擬邀師資

楊 ?凡：中建政研研究院特聘講師，國家注冊建筑師，東南大學城市規劃與建筑學院（建筑學）工程碩士，南京大學 EMBA，國家發改委專家庫專家。曾任職央企部屬建筑設計院主任建筑師/副總建筑師。在大型國有企業負責項目全過程投資、建設、運營管理等工作，從事過 100 多項大型基礎設施類（含 PPP、TOD、EOD 及 ABO 等模式）及 20 多項國家重點項目建設和管理工作。

于 ?欣：土地開發利用專家，曾任職于國內甲級規劃院土地業務負責人、國內知名科技園區、科技城建設集團負責眾多房地產開發企業項目。用地土地政策咨詢、規劃修改、風險控制等業務，指導拿地企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，獲取項目用地，確保項目盡快合法合規落位。長期指導眾多知名公司地產一二級開發聯動、產業勾地、產業規劃設計、運營、招商等工作，具有豐富的土地業務經驗與資源。承接眾多開發拿地企業勾地業務咨詢顧問、專家指導與培訓等工作。

侯開貴：中建政研投融資事業部副總經理、中建政研政府投融資研究中心副主任，熟悉政府投融資政策及模式，帶領團隊完成了數十個 PPP、特許經營、片區開發、政府專項債券項目咨詢服務，項目領域涵蓋軌道交通、供排水、生態環境治理、垃圾治理、市政道路、城市公建配套等領域，具有豐富的理論知識及實操經驗。擅長基礎設施投融資咨詢（PPP、特許經營、專項債、片區開發、政策性銀行融資等）；政府常年顧問；股權投資項目評估、EOD 項目謀劃等。

注：本單位在保證學質量的前提下，保留對師資及上課順序調整的權利。

報名事宜

1.培訓費用：3600元/人，包含：會務、師資、資料、稅費

2.授課形式：面授

3.報名聯系方式：

請注明：城市更新

附：近期學習安排（部分）