物業管理師 職業技能等級證書考試學習

物業服務標準

綜合管理服務

1、提供物業服務手冊。

2、承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、客戶服務場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。

4、24小時受理物業使用人報修。急修20分鐘內到現場處理，一般修理2日內完成（預約除外）。

5、對物業使用人的投訴在2日內答復處理。

6、能提供三種以上便民（無償）服務，如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發、信息咨詢等。

7、每年開展2次以上一定規模檢修檢查。

房屋管理與維修養護服務

共用設備設施運行、維修、保養服務

1、供配電

（1）每日1次對設備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。

（2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。

（3）配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。

（4）無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。

2、公共照明

（1）院落、樓道照明巡查每月1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

（2）公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。

3、電梯

（1）電梯設備運行情況每日巡查1次，建立記錄。

（2）保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。

（3）委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》，并對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄。

（4）電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內完成，較為復雜維修3日內完成；發生困人或其它重大事故，物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內到達現場，開展應急處理，協助專業維修人員進行救助；物業服務保存相關記錄。

4、給排水

（1）集中供水

①泵房設備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。

②水泵、閥門進行全面檢查、檢測、保養每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水標準。

④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

⑤泵房環境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。

（2）雨污水排放

①公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。

②雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。

③污水提升泵檢查保養每年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。

⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

5、供熱設施

（1）采用集中供熱的項目，公司根據集中供熱部門的委托，承擔小區內供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。

（2）每年在供熱開始前完成采暖供熱系統的年度檢修保養工作。

（3）供熱季節，供熱交換站內應設24小時值班人員，每6小時巡視一次機房和設備，并做好設備運行記錄，及時發現和處理設備的各類故障隱患。

（4）維修人員每日10：00、22：00對小區供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發現的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。

6、安全防范設施

根據項目安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養工作：

——監控系統，做到：

●設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰；

●按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養；

●設備出現故障，能及時修復。

——門禁系統，做到：

●每周巡視1次，保證系統工作正常；

●門鎖、對講主機檢查保養每季1次；

●一般性故障2小時內修復；較為復雜的故障2日內修復。

——電子巡更，做到：

●調試保養每季1次，保證正常運行；

●保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。

——周界防范系統，做到：

●主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；

●報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；

●系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復。

7、防雷接地系統

（1）每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。

（2）高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。

協助公共秩序維護服務

1、人員要求

（1）專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數的60%以上，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序。

（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備。

（3）配備對講裝置或必要的安全護衛器械。

2、門崗

（1）建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。

（2）保障值班電話暢通，接聽及時。

（3）各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，8：00～9：00、17：00～18:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。

（4）對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。

（5）對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。

（6）保持出入口環境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內。

3、巡邏

（1）制定詳細的巡查方案，項目院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

（2）每天定時巡查樓梯間等室內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象。

（3）巡查中發現各區域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。

4、車輛管理

（1）按車輛行駛要求設立標識牌和標線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范。

（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。 ?

（3）車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。

（4）收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規范、詳實。

（5）非機動車應定點停放。

5、監控

（1）設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實。

（2）監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規定及時趕到現場進行處理。

（3）監控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。

6、緊急事故防范

（1）對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

（2）對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。

（3）每年組織1次以上應急預案演習。

保潔服務

1、樓內保潔

（1）樓層通道和樓梯臺階，每日清掃1次，地面每周濕拖1次。

（2）樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。

（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。

（4）共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

（5）電梯轎廂地面每日清潔1次，目視干凈。

2、外圍保潔

（1）主要道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣清掃主要道路，方便出行。

（2）綠化帶：每2日清潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數。綠化帶無雜物。

（3）水景：開放期內，每2日清潔1次。水面無明顯漂浮物。

（4）休閑娛樂、健身設施：每2日擦拭1次。設施表面干凈，地面無雜物。

（5）3米以下庭院燈、草坪燈：每月清潔1次，目視干凈。

（6）標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每月清潔1次，目視干凈。

（7）天臺、明溝、上人屋面：每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。

（8）設有公共衛生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛生間進行消殺。

3、車庫、車棚

（1）地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。

（2）天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網。

（3）門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每季清潔1次。

4、垃圾收集與處理

（1）應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾。

（2）建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。

（3）垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

5、衛生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺1次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。

綠化服務

根據住宅小區內綠化實際情況應做到：

——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養護，保持觀賞效果；

——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

——適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；

——樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

設備維護四項要求

1、整齊：設備零件及安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應安裝整齊、安全可靠。

2、潤滑：按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。

3、清潔：設備無油垢，銹蝕，周圍環境清潔。?

4、安全：熟悉設備性能、遵守操作規程及交接班制度。

2

給排水設備

（一）水泵房管理制度

1、未經有關部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內。

2、泵房內應配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房內嚴禁吸煙。

3、每周清潔一次水泵房內的設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。

（二）二次供水設備衛生監管規程

1、露天水箱入孔應加蓋鎖好，室內水箱應加鎖，鑰匙統一保管。

2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作。

3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。

（三）給排水設施維護規程

1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗。

2、對泵進行維護保養

3、檢查閘閥的磨損狀況

4、加強對給排水管的維修保養：

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供配電設備

（一）電氣維修安全管理規程

1、電氣維修人員必須持證上崗。

2、在電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。

3、維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況。

4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業時，應設專人監護，并至少二人進行。

5、一般情況下，應盡量避免帶電作業，若因特殊需要必須帶電作業時，應安裝隔離擋板，并有專人監護。

6、在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業"的標識牌。

7、維修或養護后的電氣設備或線路，經檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現場后，方可送電。

（二）配電室管理制度

1、未經相關部門許可，非工作人員不得入內。

2、室內照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計。

3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。

4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關超載運行。查出問題應及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報。

5、配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監護，嚴禁兩人同時操作，以免發生錯誤。

6、保持配電室消防設施的齊備完好，保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。

7、供電回路操作開關標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌。

8、配電室設備及線路改變要經主管部門同意。

9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。

10、認真執行交接班制度。

11、經常保持配電室地面及設備外表清潔無塵。

（三）停電操作規程

1、驗明所停電線路開關位置，確認無誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴禁合閘"標識牌。

2、全面或一臺變壓器停電，應按規程從低壓側負荷分開關開始停電，然后再停變壓器低壓側總開關，高壓側總開關，當停高壓側電的操作時，監護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。

3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。

4、當要將電源轉換時，應選擇適當時間，并事先通知有關部門、業戶。

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電梯

（一）電梯機房管理規定

1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得住人、堆放雜物。

2、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。

3、保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具。

4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。

5、機房門窗應完好并上鎖，未經部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。?

（二）電梯的日常檢查和維護

1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉有無異常響聲。對以上設備外部進行清掃，保持設備本色。

2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢。

3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現象。運轉聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔。

4、曳引輪、導向輪及曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉、移位現象或斷絲，如發現有上述情況，應做好標記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應安排時間擦洗。

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消防監控系統

（一）火災報警控制系統維保程序

1、日檢：對火災報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞。

2、月檢：完成日檢全部內容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導線編號是否完整清晰，因受環境影響導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔。

3、年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固。?

4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

（二）煙、溫感器系統的保養程序

1、日常情況下，主控器自檢時若發出煙感報警信號，應趕到報警現場檢查報警原因，若為誤報警，應對該報警作消音和復位處理。?

2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗靈敏度，應該全部合格，若其中不合格，則應另外抽取總數的10%直至全部合格為止。

3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時做出特別檢查。?

4、溫感的保養參照煙感進行，試驗報警靈敏度時應加溫，使其報警。

6

房屋設備有哪些？

一、房屋設備的分類

通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

（一）房屋建筑衛生設備

(1)室內給水設備：通常分為生產給水設備、生活給水設備和消防給水設備。

(2)室內排水設備：通常分為生活污水管道、工業區廢水管道、室內雨水管道。

(3)熱水供應設備：一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成。

(4)供熱設備：包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。

(5)消防設備：目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統，其他配套消防設備有溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。

(6)通風設備：包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。

(7)空調設備：大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調機。

（二）房屋建筑電氣設備

(1)供電及照明設備：變壓器房內的設備、配電房內設備、配電干線和層配電箱。

(2)弱電設備：主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等。

(3)電梯設備：其設備組成部分主要有傳動設備、升降設備、安全設備、控制設備和防雷裝置。

二、設備的登記與建檔

物業管理公司一旦開始接管物業，工程管理人員就應根據設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等，它是組織保養、維修計劃的依據。?

三、設備管理內容

設備管理工作，一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理，也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理

一、 物業管理服務的基本內容

1. 房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養護、巡視檢查；

2. 園林綠地的管理養護；

3. 環境衛生的管理服務；

4. 公共秩序的維護；

5. 參與物業竣工交付使用時的驗收交接；

6. 入住管理；

7. 物業裝飾裝修施工監督管理；

8. 車輛行駛、停放管理及其場地的維修養護；

9. 物業檔案資料的管理。

10. 基礎服務

（1）物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗； 員工統一著裝， 佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹；

（2 ）物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；

至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況；

（3） 房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；

（4） 建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便；

（5） 建立 24 小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理、有回訪制度和記錄；

（6） 定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達 95%以上；

（7）建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率 100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。

11. 房屋管理及維修養護

（1） 主出入口設有大廈平面示意圖、 主要路口設有路標， 組團及幢、 單元、戶門標號標志明顯；

（2） 房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；

（3） 制定設備安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、維護保養，運行有記錄；

（4） 公共設施設備運行安全正常， 嚴格執行操作規程， 一年內無重大管理責任事故；

（5） 公用管線統一下地或入公共管道；（6） 樓房本體公用部位設施的日常維修執行《房屋及設備小修服務標準》 ；

（7） 道路及停車場： 確保大廈道路平整、 無洞坑、接茬平順； 結構無明顯裂縫、無松散；路牙直順無殘缺、路肩無坍塌、翹角；邊溝齊整不淤塞、涵洞通 暢無損壞；

（8） 確保下水管道、檢查井、雨水口不存泥、通暢，結構及附件物無損壞；

（9） 欄及圍墻完好無破損，定期清洗及粉刷。

12. 共用設施設備管理

（1） ?共用設施設備運行、 使用及維修按規定要求有記錄， 無事故隱患， 專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范；

（2） 排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象；

（3） 道路通暢， 路面平整； 井蓋無缺損、 無丟失， 路面井蓋不影響車輛和行人通行；

（4） 水設備運行正常， 設施完好、 無滲漏、無污染； 二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案；

（5） 供電設備運行正常，路燈、樓道等公共照明設備完好；

（6）冬季供暖室內溫度不低于 18± 2℃；

（7） 電梯按規定或約定時間運行， 安全設施齊全， 無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好。

13. 保安、消防、車輛管理

（1） 大廈基本實行封閉式管理；

（2）有專業保安隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責；

（3） 積極與派出所配合，維護好大廈的治安；

（4） 巡邏時發現火警事故或隱患、 治安事故、 交通事故， 要及時處理， 并上報有關部門；

（5） 危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施；

（6） 消防設備設施完好無損， 可隨時起用； 消防通道暢通； 制訂消防應急方案；

（7） 機動車輛進出有登記；

（8）非機動車車輛按規定位置停放，管理有序。

14. 環境衛生管理

（1） 清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍；

（2） 垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；

（3） 大廈外圍道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；

（4） 房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；

（5） 商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌。

15. 綠化管理

（1） 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿；

（2） 綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

16. 精神文明建設

（1） 開展有意義、健康向上的社區文化活動；

（2） 創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設。

17. 管理效益

提供便民有償服務，開展多種經營。

1.我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件是（ ）。

A.全國優秀管理住宅小區標準

B.城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法

C.城市新建住宅小區管理辦法

D.關于實行業務服務企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知。

答案：C

2.標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期的是（ ）的頒布。

A.《物業管理條例》 B.《城市新建住宅小區管理辦法》

C.《物業服務企業資質管理辦法》 D.《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

答案：A

3.《物業管理條例》在堅持民法基本原則和立法規定的原則下，突出了（ ）的立法觀念。

A.維護全體業主合法權益 B.從實際出發，實事求是

C.發展為重、平衡利益、保護弱者 D.物業管理權利和財產權利相對應

答案：C

4.《物業管理條例》貫穿（ ）的指導思想，設立的業主大會、強制性維修養護等制度，符合市場經濟的基本規律，符合未來立法趨勢。

A.實事求是 B.從實際出發 ? ? ?C.著眼未來、著眼發展 ? ? ?D.發展

答案：C

5.《物權法》規定，制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占（ ）1/2以上的業主同意。

A.總人數 B.到會人數 ? ? C.業主代表 ? ? D.入住業主

答案：A

6.《物權法》規定，選舉業主委員會和更換業主委員會成員，應當經（ ）同意。

A.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主

B.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數2/3以上的業主

C.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主

D.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數112以上的業主

答案：A

7.《物權法》規定，（ ）是本建筑物或建筑區劃內所有建筑物的業主大會的執行機構，按照業主大會的決定履行管理的職責。

A.業主委員會 B.業主委員會籌備組

C.社區居委會 D.物業服務企業

答案：A

8.《物權法》規定，業主是建筑區劃內的主人。業主大會是業主的自治組織，是基于業主的（ ）行使產生的，由全體業主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。

A.專有權 B.建筑物區分所有權 ? ? C.共有權 ? ? D.共同管理權

答案：B

9.物業管理區域內( )組成業主大會。

A．大戶型業主 B. 全體業主 ? ? C.部分業主 ? D．入住業主

答案：B

10.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和( )的權利。

A．所有權 B.共有權 ? ?C．知情權 ? ?D．共同管理

答案：D

11.（ ）應當對設立的業主大會和業主委員會，給予指導和協助。

A.地方人民政府有關部門 B.物業行業協會 ? ?

C.開發建設單位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?D.物業服務企業

答案：A

12.以下關于業主人數的說法，錯誤的是（ ）

A．業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算

B.建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計算；

C.同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； ??

D.同一買受人擁有一個以上專有部分的，按多人計算；

答案：D

13.業主大會成立后，物業服務企業在房屋管理基礎上，巡查裝修施工現場發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的現象時，應及時勸阻并報告（ ）和有關主管部門。

A.房產開發商 B.業主大會 ? ?C.建設單位 ? ?D.業主委員會

答案：D

14.在物業管理服務費交納中，業主和使用人約定物業管理服務費由使用人負責交納的，業主負有的責任為（ ）。

A.免責責任 B.催交責任 ? ?C.代交責任 ? ?D.連帶交納責任

答案：D

15.目前我國物業管理服務收費定價形式采用的是（ ）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場定價

D.政府指導價和市場調節價

答案：D

16.對于實行酬金制的物業服務收費中的物業服務支出的性質是（ ）。

A.物業服務企業經營性收人 B.物業服務企業營業外收入

C.代管性質的業主所有資金 D.物業服務成本

答案：C

17.物業服務定價成本審核的方法和標準中，固定資產殘值率按（ ）計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

A.1%～3% B.3%～5% C.2%～5% D.1%～5%

答案：B

18.確立業主和物業服務企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據是（ ）。

A．物業服務合同 B．物業管理委托合同

C．建筑物區分所有權 D．物業管理法規、政策

答案：A

19.物業服務定價成本審核的方法和標準中，固定資產折舊采用的方法是（ ），折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。

A.年限平均法 B.年數總和法 ? ?

C.雙倍余額遞減法 D.平均工作量法

答案：A

20.在前期物業服務中，決定前期物業服務收費標準的是（ ）。

A.建設單位 B.物業服務企業 ? ?

C.政府定價 D.建設單位與物業服務企業合同約定

答案：D

21、利用物業共用部位與共用設施設備所進行的經營活動稱為（ ）。

A.物業行政管理活動 B.物業超值管理活動 ? ?

C.增值物業服務活動 D.物業經營管理活動

答案：D

22、業主在實施占用、挖掘道路行為前，必須征得（ ）同意為先。

A.業主大會或物業服務企業 ? ? ? ?B.業主委員會和物業服務企業

C.業主大會和維修企業 D.業主大會或業主委員會

答案：B

23、建筑區劃內，應當認定為業主專有部分的是（ ）。

A.物業管理用房

B.未經確權的地下貯物空間

C.規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺

D.業主停放汽車的道路

答案：C

24、物權法第七十六條規定的業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按（ ）計算。

A. 套數 B.不予 ? ? C.二人 ? ? D.一人

答案：D

25、物業服務合同屬于（ ）的范疇。

A.民事合同 B.行政合同 ? ?C.刑事關系 ? ?D.內部制度

答案：A

26、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院（ ）。

A.予以調解 B.予以撤銷 ? ?C.賠償損失 ? ?D.消除危險

答案：B

27、業主大會的執行機構是（ ）。

A.業主大會籌備組 B.業主大會秘書處 ? ?

C.業主委員會 D.業主代表大會

答案：C

28、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求（ ）予以撤銷。

A．業主大會 B.人民法院 ? ?

C.業主委員會 D.業主大會臨時會議

答案：B

29、業主參與物業管理活動的組織形式是（ ）。

A.業主大會 B.業主委員會 ? ?

C.管理規約 D.業主大會議事規則

答案：A

30、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同的是（ ）。

A．業主委員會 B．物業服務企業 ? ?

C.業主委員會主任 D.業主代表

答案：A

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