一

什么是住宅專項(xiàng)維修資金？

住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬全體業(yè)主所有，不得挪作他用。

共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

二

維修資金在何時(shí)交存？由誰(shuí)交存？

商品房維修資金屬于業(yè)主所有，由維修資金主管部門代管，并以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)）為單位設(shè)賬，分別按幢、單元、房屋戶號(hào)設(shè)立分戶賬。

三

什么情況下需要續(xù)交維修資金？

業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)依法決定。

四

物業(yè)的維修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？

物業(yè)指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。

五

國(guó)家對(duì)商品房的保修期是如何規(guī)定的？

在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

（5）裝修工程為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限通過(guò)合同約定。

六

由誰(shuí)來(lái)辦理維修資金使用的申請(qǐng)？

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（2）無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的為業(yè)主委員會(huì)，包括代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的綜合治理委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)；

（3）既無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)業(yè)主委員會(huì)的為相關(guān)業(yè)主。

七

使用維修資金應(yīng)該具備哪些條件？

（1）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后；

（2）維修資金足額繳存，維修項(xiàng)目符合維修資金使用范疇；

（3）維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

八

商品房維修資金使用后如何進(jìn)行分?jǐn)偅?/span>

維修資金使用分?jǐn)偪傇瓌t：受益人和承擔(dān)人相一致的原則，按專有面積占總分?jǐn)偯娣e的比例分?jǐn)?/span>。

維修資金使用具體分?jǐn)傇瓌t：

(1)按小區(qū)、幢、單元、戶分?jǐn)偅渲校菝婢S修，由屋面庇護(hù)范圍下的垂直列分?jǐn)偅换A(chǔ)、外墻維修，由整幢樓分?jǐn)偅坏叵率遥ㄜ噹?kù)）維修費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

(2)未售出房屋應(yīng)分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

(3)未交存維修資金或者續(xù)籌不足，發(fā)生的維修由涉及范圍相關(guān)業(yè)主自行籌資承擔(dān)。

九

哪些情況下可以啟用維修資金？

(1)屋頂防水、隔熱層破損或滲漏；

(2)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面 浸濕；

(3)地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；

(4)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過(guò)國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；

(5)建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；

(6)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開(kāi)裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

(7)公用區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；

(8)公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損等。

十

哪些費(fèi)用不能從維修資金中列支？

（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造；

（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（3）應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

（4）經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)備以及根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（5）業(yè)主專有部位、專有設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用；

（6）其余不應(yīng)當(dāng)列支的情形。

十一

單項(xiàng)維修和更新、改造，使用金額50萬(wàn)元（含）以上的項(xiàng)目，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)形式選擇維修隊(duì)伍；

使用金額20萬(wàn)元（含）以上的項(xiàng)目，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理；

單項(xiàng)維修金額在5000元（含）以上的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程決算進(jìn)行審價(jià)。