1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.1項(xiàng)目背景

1.1.1產(chǎn)品簡(jiǎn)介

商業(yè)綜合體是指將商業(yè)、文化、娛樂等多種功能融合集成的大型綜合性建筑群，旨在滿足人們對(duì)多樣化商業(yè)需求的同時(shí)提供便利的生活與娛樂場(chǎng)所。隨著城市化進(jìn)程的加快和人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)綜合體作為一種新型的城市綜合體建設(shè)模式，已經(jīng)成為城市發(fā)展的重要組成部分。商業(yè)綜合體的建設(shè)對(duì)于提升城市形象、改善城市功能、滿足居民生活需求具有重要意義。

伴隨著通化市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及社會(huì)消費(fèi)水平的與日俱增，以勞動(dòng)密集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)也必將得到新的支持和發(fā)展。本項(xiàng)目主要建設(shè)集商業(yè)、寫字樓、住宅、娛樂為一體的綜合體項(xiàng)目，使游客身在其中便能享受到餐飲、住宿、娛樂、購物一條龍的便捷服務(wù)，感受時(shí)尚新生活的魅力。項(xiàng)目建成后將成為通化市重要服務(wù)配套項(xiàng)目。

1.1.2市場(chǎng)前景

（1）我國(guó)居民收入和社會(huì)消費(fèi)情況

隨著近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)居民人均可支配收入水平也隨之不斷增長(zhǎng)。居民生活消費(fèi)水平的提升，使得人們的消費(fèi)意愿不斷增加，同時(shí)消費(fèi)者的支出會(huì)從生活必需品為主（例如食物飲料、衣帽等）向提升滿足情感需求的服務(wù)類消費(fèi)（名牌商品、休閑、健身、旅游等）轉(zhuǎn)變，這種消費(fèi)升級(jí)將為零售行業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

據(jù)資料顯示，2023年，全國(guó)居民人均可支配收入39218元，比上年名義增長(zhǎng)6.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.1%。2023年，全國(guó)居民人均消費(fèi)支出26796元，比上年名義增長(zhǎng)9.2％，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)9.0%。

隨著居民消費(fèi)意愿的不斷提升，使得我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額穩(wěn)步增長(zhǎng)。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步和普及，以及移動(dòng)支付、人工智能、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的應(yīng)用，使得零售企業(yè)可以更好地了解消費(fèi)者需求，優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，提高運(yùn)營(yíng)效率，為零售業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的技術(shù)支持，新零售業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，如無人便利店、智能超市、O2O等，為零售企業(yè)提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)零售業(yè)向多元化、智能化方向發(fā)展。據(jù)資料顯示，2023年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額47.15萬億元，同比增長(zhǎng)7.22%。消費(fèi)重新成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。

2023年，最終消費(fèi)支出拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高3.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率是82.5%，提高43.1個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)的基礎(chǔ)性作用更加顯著。服務(wù)消費(fèi)較快恢復(fù)，2023年，服務(wù)零售額比上年增長(zhǎng)20%，快于商品零售額14.2個(gè)百分點(diǎn)；居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出增長(zhǎng)14.4%，占居民人均消費(fèi)支出的比重達(dá)到45.2%，比上年提升2個(gè)百分點(diǎn)。

（2）我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)分析

21世紀(jì)初，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程加速，購物中心開始迅猛發(fā)展，大批商業(yè)綜合體涌現(xiàn)。如今伴隨消費(fèi)者需求不斷提高和科技應(yīng)用不斷推進(jìn)，商業(yè)綜合體也在不斷進(jìn)行創(chuàng)新升級(jí)，并逐漸實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)。

截至2022年末，全國(guó)購物中心存量項(xiàng)目達(dá)5685個(gè)，同比增長(zhǎng)5.24%。目前商業(yè)綜合體仍處于擴(kuò)張狀態(tài)但增速逐年放緩。商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均表現(xiàn)趨弱，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積、辦公樓銷售面積出現(xiàn)下降，重點(diǎn)城市主要商圈的租金也出現(xiàn)下跌，但中國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)依舊存在。

iiMedia Research（艾媒咨詢）數(shù)據(jù)顯示，目前，與寵物經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)等關(guān)聯(lián)度高的體驗(yàn)業(yè)態(tài)持續(xù)增長(zhǎng)。夜間經(jīng)濟(jì)、地?cái)偨?jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)等新消費(fèi)場(chǎng)景將持續(xù)賦能“商業(yè)+”模式，使綜合體的商業(yè)價(jià)值與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)耦合，為商圈注入新活力。

數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)商業(yè)綜合體帶動(dòng)的零售消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到43萬億元。隨著近期中國(guó)各城市城市綜合體的相繼竣工，城市商業(yè)綜合體將繼續(xù)帶動(dòng)中國(guó)零售消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。

據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)與匯客云多口徑統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)新開購物中心398座。其中，新開購物中心持續(xù)發(fā)力三線及以下城市。華東地區(qū)依然是商業(yè)地產(chǎn)的重要市場(chǎng)，2023年新開購物中心數(shù)量達(dá)160座；按城市等級(jí)來看，2023年新開購物中心中有158座開在三線及以下城市。

中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)表示，在收集2023中國(guó)購物中心企業(yè)TOP100數(shù)據(jù)期間，TOP100的 78家自報(bào)數(shù)據(jù)企業(yè)中，71家企業(yè)2023年有項(xiàng)目開業(yè)或2024有項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)，71家企業(yè)2023年實(shí)際開業(yè)數(shù)202家，略有增長(zhǎng)。其中，2023年購物中心開業(yè)數(shù)TOP5為萬達(dá)、新城、萬科（含印力）、華潤(rùn)、龍湖。

目前商業(yè)綜合體仍處于擴(kuò)張狀態(tài)但增速逐年放緩，這意味著商業(yè)綜合體行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，要求企業(yè)在戰(zhàn)略上相應(yīng)地做出調(diào)整。

商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)是向生活方式中心轉(zhuǎn)型，由以零售為核心向以文化休閑消費(fèi)為核心轉(zhuǎn)型，由方便消費(fèi)向沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)轉(zhuǎn)型。商業(yè)綜合體積極擁抱數(shù)字化發(fā)展，利用大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，提供一站式消費(fèi)體驗(yàn)；利用黑科技打造沉浸式互動(dòng)景觀，增強(qiáng)街區(qū)沉浸式體驗(yàn)；利用大數(shù)據(jù)打造線上智能管理平臺(tái)，強(qiáng)化街區(qū)智慧化管理。

政府對(duì)商業(yè)綜合體行業(yè)政策的激勵(lì)和支持將繼續(xù)提升其發(fā)展趨勢(shì)。隨著居民收入水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)、高附加值產(chǎn)品的需求增加，為商業(yè)綜合體提供了廣闊的發(fā)展空間。數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展為商業(yè)綜合體提供了創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式和提升管理效率的機(jī)會(huì)。綜上所述，商業(yè)綜合體行業(yè)在保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，也面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、需求不確定性等挑戰(zhàn)。然而，通過差異化運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等策略，商業(yè)綜合體行業(yè)仍有望在未來實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

1.1.3項(xiàng)目建設(shè)的有利條件

（1）政策優(yōu)勢(shì)

2022年，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》。綱要指出，實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略是滿足人民對(duì)美好生活向往的現(xiàn)實(shí)需要。我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，發(fā)展要求和發(fā)展條件都呈現(xiàn)新特征，特別是人民對(duì)美好生活的向往總體上已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，呈現(xiàn)多樣化、多層次、多方面的特點(diǎn)。

解決人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，必須堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，固根基、揚(yáng)優(yōu)勢(shì)、補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，通過增加高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)供給，滿足人民群眾需要，促進(jìn)人的全面發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，推動(dòng)供需在更高水平上實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

2022年，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》，提出必須堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，準(zhǔn)確把握國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，不斷釋放內(nèi)需潛力，充分發(fā)揮內(nèi)需拉動(dòng)作用，建設(shè)更加強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

2023年3月，國(guó)家發(fā)改委同意設(shè)立吉西南承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，著力提升產(chǎn)業(yè)承接能力、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、深化開放合作，有力有效承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在承接中推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，努力將示范區(qū)建設(shè)成為東北地區(qū)特色制造基地、綠色低碳轉(zhuǎn)型先行區(qū)、區(qū)域合作發(fā)展新高地和全國(guó)重要的農(nóng)特產(chǎn)品加工基地。示范區(qū)范圍包括四平、遼源、通化三市。

（2）資源優(yōu)勢(shì)

東昌區(qū)生態(tài)優(yōu)美，自然資源豐富。佟佳江穿城而過，城在山中，水在城中，山城相融，山水相依，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)超過320天，是我國(guó)最適宜人居的城市之一。全區(qū)森林覆蓋率73.1%，素有“綠色立體寶庫”之稱，是我國(guó)“三大天然藥庫”之一，藥物資源達(dá)到1100多種，天然綠色食品資源190多種，被譽(yù)為“中國(guó)中藥之鄉(xiāng)”“葡萄酒之鄉(xiāng)”“松花硯之鄉(xiāng)”，是國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)功能保護(hù)區(qū)。

（3）區(qū)位優(yōu)勢(shì)

東昌區(qū)地處東北亞和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的腹心地帶，是我國(guó)最東端推進(jìn)“一帶一路”、實(shí)現(xiàn)陸?；ヂ?lián)的重要紐帶。東昌區(qū)是通往長(zhǎng)白山、集安、輝南等重點(diǎn)生態(tài)、文化、邊境旅游區(qū)的重要中轉(zhuǎn)站，同時(shí)，以303國(guó)道、201國(guó)道、202國(guó)道為主的連接?xùn)|北三省和進(jìn)關(guān)出海的公路網(wǎng)絡(luò)在此交會(huì)。

隨著通化港、通化機(jī)場(chǎng)的建成運(yùn)營(yíng)，集雙、鶴大、通梅高速的全線貫通和通沈高鐵的規(guī)劃實(shí)施，東昌將形成“1小時(shí)域內(nèi)”“2小時(shí)省會(huì)”“3小時(shí)出?！?/span>的快速通道，成為真正意義上的東北東部“進(jìn)關(guān)出海、連接腹地、通達(dá)國(guó)際”的區(qū)域交通樞紐、商貿(mào)中心、物流集散地和連接內(nèi)地與沿海、沿邊的開放前沿。

（4）人才優(yōu)勢(shì)

目前通化市有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中等職業(yè)學(xué)校3所，省級(jí)重點(diǎn)中等職業(yè)學(xué)校3所，縣級(jí)職教中心全部通過省重點(diǎn)校驗(yàn)收進(jìn)入全省百強(qiáng)校行列，是全省首個(gè)縣級(jí)職教中心全部進(jìn)入省級(jí)重點(diǎn)校行列的地區(qū)。近年來，通過科學(xué)布局，不斷推進(jìn)職業(yè)教育結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合，探索多元辦學(xué)新路徑，不斷完善現(xiàn)代職業(yè)教育網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，職業(yè)教育的地方特色開始形成，服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的能力逐步提高。

通化市政府已與東北師范大學(xué)、吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)、中科院長(zhǎng)春應(yīng)化所、通化師范學(xué)院等省內(nèi)高?？蒲袉挝缓炗喛萍紤?zhàn)略合作協(xié)議，為企業(yè)發(fā)展提供了科技支撐。通化市在人才培育等方面持續(xù)給予企業(yè)助力，大力實(shí)施“萬名學(xué)子興企計(jì)劃”“千名學(xué)子歸巢計(jì)劃”，持續(xù)為企業(yè)招引高校畢業(yè)生。

1.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

項(xiàng)目總占地面積50000㎡，總建筑面積70000㎡。主要建設(shè)商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)和娛樂區(qū)，并配套建設(shè)停車場(chǎng)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施。

（1）商業(yè)區(qū)：規(guī)劃占地面積20000㎡，建筑面積25000㎡，主要建設(shè)商場(chǎng)、購物中心等。

（2）辦公區(qū)：規(guī)劃占地面積10000㎡，建筑面積15000㎡，主要建設(shè)寫字樓等。

（3）住宅區(qū)：規(guī)劃占地面積15000㎡，建筑面積20000㎡，主要建設(shè)公寓、住宅樓等。

（4）娛樂區(qū)：規(guī)劃占地面積5000㎡，建筑面積10000㎡，主要建設(shè)餐廳、影院等。

1.3項(xiàng)目總投資及資金籌措

1.3.1 項(xiàng)目總投資

項(xiàng)目總投資6億元，其中建設(shè)投資5.7億元，流動(dòng)資金0.3億元。

1.3.2 資金籌措

企業(yè)自籌。

1.4財(cái)務(wù)分析及社會(huì)評(píng)價(jià)

1.4.1主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)年銷售收入25000萬元，年利潤(rùn)10000萬元，投資回收期8.0年（稅后，含建設(shè)期2年），投資利潤(rùn)率16.7%。

1.4.2社會(huì)評(píng)價(jià)

商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建設(shè)可直接和間接帶動(dòng)消費(fèi)，如住宿、交通、餐飲、購物及娛樂等消費(fèi)。 項(xiàng)目可提供充足的就業(yè)崗位，帶動(dòng)一般性服務(wù)業(yè)崗位的增加。 項(xiàng)目建設(shè)，將極大的改善項(xiàng)目周邊的環(huán)境面貌，提高當(dāng)?shù)氐闹取⒚雷u(yù)度，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，提升城市整體形象，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益。

2.合作方簡(jiǎn)介

2.1基本情況

名稱：通化市東昌區(qū)商務(wù)局

地址：通化市江暢路269號(hào)

2.2合作方概況

東昌區(qū)是通化市的主城區(qū)，幅員面積383平方公里，是通化市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，下轄1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，2鄉(xiāng)1鎮(zhèn)、8個(gè)街道辦事處，14個(gè)行政村、37個(gè)社區(qū)，人口34萬。

東昌產(chǎn)業(yè)特色鮮明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力較強(qiáng)。依托資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了醫(yī)藥健康、食品保健品、現(xiàn)代服務(wù)、旅游四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。

2023年東昌區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值170.02億元，增長(zhǎng)6%。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值31.9億元，下降3%。營(yíng)利性服務(wù)業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入3.39億元，增長(zhǎng)4.2%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額90億元，增長(zhǎng)7%。固定資產(chǎn)投資27.73億元，增長(zhǎng)8%。地方級(jí)財(cái)政收入5億元，增長(zhǎng)30.5%。

此報(bào)告為摘錄公開部分。定制化編制政府立項(xiàng)審批備案、國(guó)資委備案、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金融資、內(nèi)部董事會(huì)投資決策等用途可研報(bào)告可咨詢思瀚。

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