物業管理師 職業技能等級證書考試學習

(5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

一、物業管家應具備的基本條件

物業管家作為連接業主與物業的橋梁，其角色定位至關重要。為了更好地履行職責，以下是一些物業管家應具備的基本條件：

這些基本條件是物業管家日常工作中不可或缺的，它們將有助于物業管家更好地履行職責，提升服務品質。
1、和顏悅色：
親和力在人際交往中扮演著至關重要的角色。通過將美好愿望展現于面部表情，一個甜甜的微笑往往能夠迅速拉近人與人之間的距離，從而贏得賓朋的青睞與好感。
2、行為恰當：
優雅的舉止是禮貌的體現，同時也是個人魅力的展現。恰當的行為舉止不僅顯示出良好的教養，更映射出服務的高品質與獨特格調。
3、溫暖人心：
在繁忙的都市生活中，高樓大廈無形中拉遠了人與人之間的距離，然而，親切與友好的態度卻能如同暖流般化解這份疏離。在人際交往的舞臺上，真誠與善意總是能夠如同冬日里的一縷陽光，帶來溫暖與燦爛。
4、禮貌與熱情的交融：
在人際交往的復雜網絡中，禮貌如同一位指南，為我們設定行為的界限與標準。而熱情，則如同一股涌動的暖流，不僅溫暖了他人，也展示了我們內心的活力與魅力。當這兩者相結合時，它們共同編織出一幅幅溫馨和諧的交往畫卷，助力我們更好地與他人相處，深化友誼。
5、保持積極心態：
在看待世界時，我們擁有不同的視角，而這些視角會深刻影響我們的思考和行為。以積極的心態去審視這個可愛的世界，我們會發現其中蘊含的真、善、美。這種積極態度源于我們對美好的堅信，以及不斷追求和創造美好的過程。作為“物業管家”，在塑造良好心態的過程中，應當時刻保持積極向上的態度，傾向于創新而非保守，傾向于樂觀而非悲觀，傾向于希望而非絕望，傾向于實際行動而非空想，傾向于不斷變革而非固步自封。
6、培養幽默感：
幽默是一種語言藝術，它能夠為社交增添活力，使人與他人更加親近。一個具有幽默感的人，往往能夠以輕松的方式化解緊張氣氛，用風趣的言辭贏得他人的喜愛。在“物業管家”的角色中，掌握這種語言藝術顯得尤為重要。
7、忠誠務實：
忠于職守、勤勞務實以及真誠正直，是管家贏得業戶信賴的關鍵要素，同時也是管家職業道德的核心內容。在職業規劃的道路上，勇于擔當、全心全意熱愛自己工作的人，往往能夠展現出非凡的創造力，并成功完成各項任務。
8、業務精通：
作為“物業管家”，其工作既涉及“人”又涵蓋“事”，因此，要成為一名優秀的管家，必須內外兼修，全面提升各項能力。精通的業務水平是管家能夠勝任工作、出色履行待人處“事”職責的重要前提。
9、博學多識：
“物業管家”作為全方位向業戶提供一流服務的專業角色，其服務內容廣泛，不僅涵蓋生活起居的各個細節，還延伸至商業與經濟管理等多個領域。因此，從工作內容的多樣性、服務項目的廣泛性以及業戶需求的差異性來看，物業管家必須具備豐富的生活經驗和深厚的專業素養。
1、優雅的舉止塑造形象：
在人際交往中，初次見面時給人的第一印象往往取決于個人的舉止行為。因此，培養優雅得體的舉止，對于物業管家而言，是塑造良好形象、提供出色服務的關鍵第一步。
2、出色的溝通與社交技巧：
在管家服務中，有效的人際交往與溝通技巧發揮著至關重要的作用。這些技巧不僅有助于“物業管家”更好地處理和協調開發商、業戶及物業公司之間的利益和服務關系，還能確保服務更具針對性，提升服務效果。通過建立互助合作的管家運行服務體系，服務的推進將更加順暢高效。
3、信息處理能力的嚴謹性：
在管家服務中，信息的成功收集與有效處理是確保嚴謹工作和針對性服務的關鍵。這要求“物業管家”能夠熟練操作電腦，并具備準確收集、分析和利用服務對象信息的能力。
4、全面的服務提供能力：
在管家服務中，提供基礎性的常規服務是基礎要求，這些服務標準都是基于眾多成功服務經驗總結而成的。因此，“物業管家”需要具備全面的服務提供能力，包括對物業經營管理的深入了解，對業主服務需求的敏銳洞察，以及在物業管理行業前臺的工作經驗。
5、敏銳的洞察與思考能力：
在“物業管家”服務中，為了創造卓越的業戶體驗，我們需要通過精細化的服務提供來超越客戶的期望。這要求“物業管家”必須具備敏銳的觀察和思考能力，以便更好地洞察業戶的需求，從而提供符合其期望的服務。這種能力是確保高品質服務的關鍵。
6、出色的組織策劃才能：
在“物業管家”服務中，滿足客人的多樣化需求往往并非單憑個人之力便能達成。有時，這需要團隊成員的協同合作；而更多時候，它則要求我們進行富有創造性的精心策劃。因此，出色的組織策劃才能對于“物業管家”而言至關重要。他們不僅需具備制定和編寫各項流程的能力，更應具備處理問題時的大局觀、遠瞻性及全面性。
7、卓越的運行協調能力：
物業管理涵蓋了項目內部管理、業戶服務等諸多方面。為了有效協調開發商、業戶與物業管理公司之間的復雜關系，靈活且創造性地處理客人的多樣化投訴，并致力于培養一流的管家團隊，“物業管家”必須具備出色的組織協調能力。同時，他們還應展現出強大的應急和應變能力，以確保各項任務的高效完成。
8、理性的督導管理能力：
“物業管家”在團隊中的角色至關重要，他們需要有效地引領項目全體成員，共同致力于實現上級設定的經營、管理以及服務目標。為了確保管家服務的優質提供，物業管家的督導管理能力顯得尤為關鍵。
1、扎實的物業專業技能：
“物業管家”的角色離不開物業管理的專業技能。因此，他們必須精通與物業管理相關的專業知識，為服務的延伸與拓展打下堅實基礎。在銷售配合、交樓服務、裝修監管以及入住后的各項服務中，他們都需要憑借良好的技能基礎來應對。同時，熟悉國家和當地的物管法律、法規及政策，以及具備一定程度的土建工程和裝修管理知識，也是不可或缺的。
2、全面的家政服務技能：
家政服務涵蓋了衣食住行等多個方面，為滿足客戶在此領域的需求，物業管家必須掌握全面的家政知識及技能。這包括但不限于房間布置、裝修咨詢、美學欣賞、插花藝術、烹飪飲食、家具保養、衣物熨洗、嬰兒看護，以及基本的醫療常識和護理技能等。通過提供這些高品質的家政服務，物業管家能夠更好地滿足客戶的日常需求，提升居住品質。
3、商務服務基礎技能：
隨著信息時代的到來，“物業管家”服務內容日益向商務領域擴展，客戶委托代辦事項中包含大量商務事務。因此，隨著“物業管家”服務的深入發展，掌握基礎的商務服務技能已成為管家不可或缺的職責之一。
4、貼身管家服務技能：
由于管家式服務的內容廣泛且標準嚴格，“物業管家”作為提供“貴族式”經典服務的主體，必須掌握各類奢侈品服務、高檔餐飲服務、名貴物件保養收藏以及高尚社交活動舉辦等全方位的管家服務技能。
5、服務創新與拓展技能：
服務領域永無止境，優秀的“物業管家”不僅需致力于提供卓越服務，更要成為服務創新的推動者。他們應通過實踐，不斷探索并推出新穎的服務產品，以滿足尊貴業戶的期望。同時，“物業管家”還應成為社區文化的傳播者，致力于將和諧的文化氛圍與優質的生活方式融入服務之中，進而提升業戶的生活品質，創造更美好、更滿意的高品質生活環境。
1、恪守法紀，服從工作調配，秉持誠信正直的品格。
2、具備與業戶及同事進行正常且禮貌交流的能力。
3、精通常用清潔設備、工具及清潔劑的正確使用與維護。
4、儲備豐富的崗位知識，熟知基礎的物業管理知識和相關法規，能妥善解答住戶的咨詢。
5、精通業戶房屋的清潔技能及家具的維護保養專業知識，能遵循標準流程，為業戶提供高品質的房間清潔與保潔服務。
6、掌握基本的烹飪技能，能為業戶提供日常家常烹飪服務。
7、具備良好的服務意識和處理日常問題的能力，能獨立應對家政服務中的常見問題。
8、具備崗位所需的其他家政服務技能，能依照標準流程提供專業服務。

關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知

各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

二00九年十二月一日

業主大會和業主委員會指導規則

第一章　總則

第一條　為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條　業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條　物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

第二章　業主大會

第七條　業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條　物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　　（一）物業管理區域證明；

　　（二）房屋及建筑物面積清冊；

　　（三）業主名冊；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　　（五）交付使用共用設施設備的證明；

　　（六）物業服務用房配置證明；

　　（七）其他有關的文件資料。

第九條　符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 ??首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條　籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條　籌備組應當做好以下籌備工作：

　　（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

　　（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

　　（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

　　（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

　　（六）制定業主委員會選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條　依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條　業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條　籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 ??業主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業服務企業；

　　（六）籌集和使用專項維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 ??管理規約應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）物業的使用、維護、管理；

　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業共用部分的經營與收益分配；

　　（四）業主共同利益的維護；

　　（五）業主共同管理權的行使；

　　（六）業主應盡的義務；

　　（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 ??業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

　　（二）業主委員會的職責；

　　（三）業主委員會議事規則；

　　（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

　　（五）業主投票權數的確定方法；

　　（六）業主代表的產生方式；

　　（七）業主大會會議的表決程序；

　　（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

　　（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

　　（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　　（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條　業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十一條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條　業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條　業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

　　（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條　業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

第二十六條　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條　業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條　業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條　業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章　業主委員會

第三十一條　業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一） 具有完全民事行為能力；

　　（二） 遵守國家有關法律、法規；

　　（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（五） 具有一定的組織能力；

　　（六） 具備必要的工作時間。

第三十二條　業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

第三十三條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　　（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

　　（二）管理規約；

　　（三）業主大會議事規則；

　　（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條　業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條業主委員會履行以下職責：

　　（一）執行業主大會的決定和決議；

　　（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

　　（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（五）監督管理規約的實施；

　　（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條　業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）業主大會和業主委員會的決定；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條　業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條　業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條　業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

　　（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

　　（二）業主大會、業主委員會的決定；

　　（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

　　（四）業主委員會選舉及備案資料；

　　（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業主及業主代表的名冊；

　　（七）業主的意見和建議。

第四十一條　業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條　業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條　有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依法被限制人身自由的；

　　（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條　業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業主義務的；

　　（五）侵害他人合法權益的；

　　（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條　業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條　業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章　指導和監督

第四十九條　物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條　已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條　業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條　按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條　召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條　召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條　違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條　業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條　業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條　因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條　業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條　物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章　附　則

第六十二條　業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條　物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條　本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

1.我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件是（ ）。

A.全國優秀管理住宅小區標準

B.城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法

C.城市新建住宅小區管理辦法

D.關于實行業務服務企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知。

答案：C

2.標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期的是（ ）的頒布。

A.《物業管理條例》 B.《城市新建住宅小區管理辦法》

C.《物業服務企業資質管理辦法》 D.《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

答案：A

3.《物業管理條例》在堅持民法基本原則和立法規定的原則下，突出了（ ）的立法觀念。

A.維護全體業主合法權益 B.從實際出發，實事求是

C.發展為重、平衡利益、保護弱者 D.物業管理權利和財產權利相對應

答案：C

4.《物業管理條例》貫穿（ ）的指導思想，設立的業主大會、強制性維修養護等制度，符合市場經濟的基本規律，符合未來立法趨勢。

A.實事求是 B.從實際出發 ? ? ?C.著眼未來、著眼發展 ? ? ?D.發展

答案：C

5.《物權法》規定，制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占（ ）1/2以上的業主同意。

A.總人數 B.到會人數 ? ? C.業主代表 ? ? D.入住業主

答案：A

6.《物權法》規定，選舉業主委員會和更換業主委員會成員，應當經（ ）同意。

A.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主

B.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數2/3以上的業主

C.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主

D.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數112以上的業主

答案：A

7.《物權法》規定，（ ）是本建筑物或建筑區劃內所有建筑物的業主大會的執行機構，按照業主大會的決定履行管理的職責。

A.業主委員會 B.業主委員會籌備組

C.社區居委會 D.物業服務企業

答案：A

8.《物權法》規定，業主是建筑區劃內的主人。業主大會是業主的自治組織，是基于業主的（ ）行使產生的，由全體業主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。

A.專有權 B.建筑物區分所有權 ? ? C.共有權 ? ? D.共同管理權

答案：B

9.物業管理區域內( )組成業主大會。

A．大戶型業主 B. 全體業主 ? ? C.部分業主 ? D．入住業主

答案：B

10.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和( )的權利。

A．所有權 B.共有權 ? ?C．知情權 ? ?D．共同管理

答案：D

11.（ ）應當對設立的業主大會和業主委員會，給予指導和協助。

A.地方人民政府有關部門 B.物業行業協會 ? ?

C.開發建設單位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?D.物業服務企業

答案：A

12.以下關于業主人數的說法，錯誤的是（ ）

A．業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算

B.建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計算；

C.同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； ??

D.同一買受人擁有一個以上專有部分的，按多人計算；

答案：D

13.業主大會成立后，物業服務企業在房屋管理基礎上，巡查裝修施工現場發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的現象時，應及時勸阻并報告（ ）和有關主管部門。

A.房產開發商 B.業主大會 ? ?C.建設單位 ? ?D.業主委員會

答案：D

14.在物業管理服務費交納中，業主和使用人約定物業管理服務費由使用人負責交納的，業主負有的責任為（ ）。

A.免責責任 B.催交責任 ? ?C.代交責任 ? ?D.連帶交納責任

答案：D

15.目前我國物業管理服務收費定價形式采用的是（ ）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場定價

D.政府指導價和市場調節價

答案：D

16.對于實行酬金制的物業服務收費中的物業服務支出的性質是（ ）。

A.物業服務企業經營性收人 B.物業服務企業營業外收入

C.代管性質的業主所有資金 D.物業服務成本

答案：C

17.物業服務定價成本審核的方法和標準中，固定資產殘值率按（ ）計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

A.1%～3% B.3%～5% C.2%～5% D.1%～5%

答案：B

18.確立業主和物業服務企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據是（ ）。

A．物業服務合同 B．物業管理委托合同

C．建筑物區分所有權 D．物業管理法規、政策

答案：A

19.物業服務定價成本審核的方法和標準中，固定資產折舊采用的方法是（ ），折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。

A.年限平均法 B.年數總和法 ? ?

C.雙倍余額遞減法 D.平均工作量法

答案：A

20.在前期物業服務中，決定前期物業服務收費標準的是（ ）。

A.建設單位 B.物業服務企業 ? ?

C.政府定價 D.建設單位與物業服務企業合同約定

答案：D

21、利用物業共用部位與共用設施設備所進行的經營活動稱為（ ）。

A.物業行政管理活動 B.物業超值管理活動 ? ?

C.增值物業服務活動 D.物業經營管理活動

答案：D

22、業主在實施占用、挖掘道路行為前，必須征得（ ）同意為先。

A.業主大會或物業服務企業 ? ? ? ?B.業主委員會和物業服務企業

C.業主大會和維修企業 D.業主大會或業主委員會

答案：B

23、建筑區劃內，應當認定為業主專有部分的是（ ）。

A.物業管理用房

B.未經確權的地下貯物空間

C.規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺

D.業主停放汽車的道路

答案：C

24、物權法第七十六條規定的業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按（ ）計算。

A. 套數 B.不予 ? ? C.二人 ? ? D.一人

答案：D

25、物業服務合同屬于（ ）的范疇。

A.民事合同 B.行政合同 ? ?C.刑事關系 ? ?D.內部制度

答案：A

26、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院（ ）。

A.予以調解 B.予以撤銷 ? ?C.賠償損失 ? ?D.消除危險

答案：B

27、業主大會的執行機構是（ ）。

A.業主大會籌備組 B.業主大會秘書處 ? ?

C.業主委員會 D.業主代表大會

答案：C

28、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求（ ）予以撤銷。

A．業主大會 B.人民法院 ? ?

C.業主委員會 D.業主大會臨時會議

答案：B

29、業主參與物業管理活動的組織形式是（ ）。

A.業主大會 B.業主委員會 ? ?

C.管理規約 D.業主大會議事規則

答案：A

30、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同的是（ ）。

A．業主委員會 B．物業服務企業 ? ?

C.業主委員會主任 D.業主代表

答案：A

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