假期里我去東京膜拜了著名的麻布臺之丘，這個全球都在對標的項目。

【麻布臺之丘實景】@來源網絡

因為它代表了未來城市的國際前沿、先鋒的生活方式。

它是豪宅、是綜合體、是城市更新典范、是社區、也是公園。

在如山丘般起伏的、綠意盎然的花園廣場（Garden Plaza）中藏著150多家店鋪，既有時尚頂奢，也有如同現代版江戶菜場的“麻布臺之丘Market”；既有美食餐廳擊中氣味和味蕾，也有TeamLab 無界美術館交織的感官協奏曲；在約6000平的中央廣場上有奈良美智的藝術裝置，樓上有東京英國學校，以及安縵的奢華住宅。

如此“高能生活”這讓我想起了：

上海市中心也有這么一個用“綜合體”已經無法形容的城市更新項目，同樣是商業、豪宅、公園、街區、藝術多元高度復合的項目——中興傲舍。

如果我不標注，你分得清哪張圖是中興傲舍，哪張是麻布臺之丘么？

【麻布臺之丘實景與中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

如此相似，因為它們同樣都源自一場對高密度的“溫柔突圍”。

麻布臺之丘，位于東京塔邊上的燙金地段，總占地約8.1萬㎡，但它卻拿出了約2.4萬㎡做綠化，綠化占比約30% 。

【麻布臺之丘實景】@來源網絡

中興傲舍，同樣在寸土寸金的上海內環，位于高密度的國際靜安的核心位置，但如果算上南部的中興公園和內部的高線公園，卻能有一種低密度的體驗：

中興傲舍的占地（約4.38萬㎡）+ 南部的中興公園（約3.45萬㎡），總共占地約7.8萬㎡，如果加上6000㎡高線公園，綠化占比約52%，比麻布臺之丘還高。

【中興傲舍及周邊綠化占比】@是規劃不是鬼話

數據來源：項目地塊及周邊的控制性詳細規劃

因此，中興傲舍選擇，和麻布臺之丘一樣把整座立體公園“織”進了生活場景中，將公園、廣場、水系、林蔭步道、九曲花街與社區內部的高線公園相結合，鏈接商業、辦公與住宅功能，大幅提升體驗感與幸福感。

【中興傲舍效果圖漫游】僅供參考，以最終交付為準

在這里，公園不只是提供綠色與自然，更是貫穿項目地塊的主題與靈魂，強調開放感與參與感。通過公園的綠色開放，來建立更多人與人之間的鏈接。

整個項目像一座被綠植馴服的建筑森林，藤蔓綠洲與建筑共舞，是都市人脫離班味的“呼吸之地”。

麻布臺之丘和中興傲舍的存在，證明了特大型全球城市也可以在密度與自然、效率與松弛之間找到平衡。

看似高密度的規劃，一旦具體到人視角的細節里，卻又是低密度的感受。

【中興傲舍“高線公園”實景】

而這一切的靈感來源，或者說規劃初心，我看過英國的鬼才設計師Heatherwick的設計方案，是源自東京作為全世界最大的城市，卻極度缺少綠化，僅占比約 8% 。

【設計師訪談視頻】

同樣，上海內環內的綠地公園規劃總面積約936公頃，意味著也僅有約8%的地區可以在日常生活中接觸公園與自然。（很巧，這個數據和東京的一模一樣）

【上海內環內規劃綠地公園】

數據來源：上海內環內已批控制性詳細規劃拼合后的嚴格測算數據

于是，便有了“公園城市”理念。

01

內環內豪宅居住方式新格局Ⅰ：

“立體型公園城市”的自然濃度。

“公園城市”理念，是近兩年最新的城市規劃理念，認為城市是從公園中長出來的一組一組的建筑，而不是孤島式的公園。

換句話說：公園才是本體，建筑反而是點綴。

此前，“公園城市”理念更多是體現在從中央公園到口袋公園的進化。以綠色空間為錨點，引領新的生活方式。

中央公園，也就是大型的城市公園，因為只屬于周邊少數人的享受，所以坪效比較低；于是，就有了口袋公園，深入城市的每一個街區。

比如麻布臺之丘，既有集中的中央廣場、下沉花園，也有線型的綠地，還有建筑每層藤蔓搬攀援的綠植；

【麻布臺之丘各類綠化實景】@是規劃不是鬼話

而萬科中興傲舍，則每種類型都有：

1.?中央公園：中興公園，是市區少有的山林社區公園。

【中興公園實景圖】

2.?口袋公園：將中興公園的自然引入街區，在街區打造數個口袋公園，盡可能多地與綠色生態相互交融，開啟有別于傳統街區體驗，新的生活方式。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

3.?立體公園：懸浮在上海城市中心的空中高線公園。

以古巴比倫空中花園為靈感，在約11-15米高空中，再造一座“漂浮”在城市中心之上的空中花園；約6100平的9大主題花園群落，設有“三大花園 · 六個游園”，種滿高矮錯落的各類植被，嵌套著綠蔭、濃厚的森感、以及兒童戲水、咖啡跳臺、茶室、輕餐、林下卡座，皆是美到窒息的體驗。

【高線公園平面圖】僅供參考，以最終交付為準

從中央公園到口袋公園，再到高線公園。

“面、點、線”，這下都齊了。

由此，比“公園城市”更進一步，構成了“立體型公園城市”理念。

由波特曼事務所設計的“九曲花街”，讓這個“立體型公園城市”更加具象。

【中興傲舍效果圖與麻布臺之丘實景】@是規劃不是鬼話

漫步其中，仿佛置身于一座立體的未來之城，從遠景的中興公園，中景的綠野街區到近景的高線公園，通過三重立體公園縫合，創造符合當代人感性的綠色，激活人與人的自然連接。

最近小紅書上，有不少關于《手握5000萬，選擇“一線公園”還是“一線江景”》的討論。

在我看來，公園是“可步入”、“可游憩”的，而江景更多是視覺層面的，各有所好、不分高下。

而論稀缺性，在市中心能獨享一座公園（中興公園），在上海和江景同樣稀缺。

在上海內環豪宅中，萬科中興傲舍的“樓王”是罕有的南向瞰公園的項目；哪怕頂豪如新天地的翠湖，也只能北向瞰太平湖公園。

【南向看公園的優勢】@是規劃不是鬼話

與此同時，“樓王”還能對望陸家嘴三件套，繁華都市的天際線盡收眼底。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

樓王不僅外瞰約3.5萬方中興公園，而且內攬約6000㎡高線公園，綠意盎然，四季景致各不相同，提供了一片城市中的天然綠洲。

【高線公園實景】

僅公園本身還不足夠，但如果再疊加“公園內容化”，那就非常有價值。

靜安區的規劃里一直非常重視“公園的內容化”，比如《靜安區“卓越城區”城市更新行動方案（2023-2025 年》提出“蝶變新生”行動：“重點打造蘇河灣世界級濱水商務區，持續推進“可慢行、可游憩、有歷史、有故事、詩意棲居”的靜安蘇河灣公共空間品質提升。”

【文旅資源優勢】@是規劃不是鬼話

·?公園與藝術的結合：蘇河灣大量藝術空間入駐，商業文化項目興起，帶來了區域人文氛圍的變化。

通過活化利用蘇州河兩岸的歷史建筑，吸引了UCCAEdge、蘇富比空間、Fotografiska影像藝術中心、蘇河皓司、遇見博物館、沒頂畫廊等一批頂級藝術場館和機構入駐，串珠成鏈，打造了沿蘇州河的藝術場館集聚空間，打造世界級濱水區發展的新高地和文化傳承的新地標。

【蘇河灣藝術文化高地】@是規劃不是鬼話

而“公園內容化”中最受歡迎的，便是公園與商業街區的結合。

為什么最近徐匯濱江的傳媒港、夢中心，那么火？

就因為那是黃浦江兩岸唯一把商業街區放入濱江綠地里的一段。

萬科中興傲舍，也是同樣在這座立體公園城市里打造了一個“超級商業底盤”以先鋒活力呈現，漫步型商業游廊，打造國際前沿的生活方式。

【商業底盤業態策劃意向】

02

內環內豪宅居住方式新格局Ⅱ：

“超級功能混合”的生活豐富度。

萬科中興傲舍和麻布臺之丘，最大的特征就是：高度的功能混合，有商業、有辦公、有住宅、有酒店、有教育、有藝術。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

如果我們把中興傲舍的街區立面展開，可以看到立面是非常的豐富。

而豐富的立面，背后是內容的豐富、功能的豐富：從左到右，依次是商業、寫字樓、會所和“食集”（規劃中）。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

下樓就有商業，萬科稱之為“生活的附近”。

一般純住宅小區的樓下，一年四季都是一成不變的；

而綜合體社區的樓下，一年四季都在變化。

只有這種綜合體項目，才能讓人產生“旅游目的地”這樣豐富的生活體驗。這里面是需要進行精心的策劃和整體的構建的。一年四季，都可以無風雨地到達商業體，滿足各種生活需要。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

中興傲舍的商業空間，是一場“煙火氣”與藝術共榮的盛宴。既有戶外運動、藝術Gallery、社區服務、寵物友好生活、高端餐廳為核心的公園社交及社區友好型商業，也有意向聯名米其林餐廳，構建高端的全球生活場。

【商業空間】僅供參考，以最終交付為準

?“在人群之中，在生活之上”?

在綜合體項目中生活一年，可能比在一般住宅小區里生活一年，生活的體驗感和豐富度要多好幾倍，我稱之為“高能生活”。

比如，你一個月在小區樓下就看了兩場展，相當于在同樣的時間，比別人多體驗了幾年生活的豐富度。

這就是綜合體的魅力。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

一個好的綜合體，就是像這樣提供更豐富的生活體驗；

在同一個空間里，每天的感受是不同的。

而且萬科的這個超級商業底盤是整體自持運營的，未來也可以牢牢把控住高品質，把更新的潮流商業感搬到家門口。

參考近兩年很受魔都年輕人青睞的上生新所和鴻壽坊，擁有約3萬方商業的中興傲舍，目前已經與22家商家意向簽約。包含了LumLum Thai Bistro、TapaTapa、Casa Baja、LENBACH ANFORA等。

而在旁邊獨立的位置，還有這次萬科中興傲舍的商業旗艦：“食集”（規劃中），采用了商務印書館的“書頁”的元素，找到了一種定制集市“雨蓬”和建筑“天窗”的設計語言。

【食集效果圖】僅供參考，以最終交付為準

這座有精致煙火氣的生活食集，既是中興城的美學標桿，也是話題型市集的生活休閑場，設花園廣場、中庭廣場，并且鼓勵商業外擺，營造巴黎左岸、倫敦考文特花園的街區浪漫。

【食集效果圖】僅供參考，以最終交付為準

地標方面，辦公部分由老牌的美國波特曼事務所設計。外形上，并沒有用千篇一律的玻璃幕墻，而是采用上海百年經典的海派風格，塑造“像一座山”的前衛地標寫字樓，將重塑靜安大蘇河灣的天際線。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

在上海這座永不停歇的都市森林中，與中興公園連成一體的中興傲舍像是一顆悄然生長的綠寶石，將自然、藝術、煙火氣與未來生活編織成一幅令人屏息的畫卷。

由此，我嘗試從東京麻布臺之丘和上海中興傲舍的實踐中總結一下：

“國際前沿、先鋒生活方式” = 功能混合 + 綠色健康 + 開放立體。

這一刻突然理解了萬科的野心：

他們不是在打造一座超級綜合體，而是在編織一張網：網眼是波特曼的“高山流水”，結點是充滿藝術氛圍的 “一間美術館”社區會所 和 功能豐富多樣的 “一間俱樂部”（架空層），經緯線則是百年海派里弄街巷延續至今的市井煙火 和 中興公園延伸至內部高線公園的自然生氣。

03

內環內豪宅居住方式新格局Ⅲ：

不斷迭代、實景可見的產品力。

在超級綜合體的樓上，往往都是高端豪宅。

比如，麻布臺之丘綜合體上部的建筑就包括安縵在全球僅有的純住宅項目，套均總價20億日元起，只定向賣給對日本有貢獻的富豪，比如前澤友作和孫正義；再比如，上海環貿iapm的上部建筑也是豪宅。

同樣的，中興傲舍不僅是一座綜合體，更是一場關于未來城市的社區生活試驗場。

回歸到居住屬性，項目實景呈現的產品力有目共睹，和黃浦區等其他豪宅相比的優勢也是可圈可點的：

?1. 國際一流的產品設計審美?

首先，是產品的設計審美，國際視野的品位在線，是很多客戶選擇中興傲舍的理由。項目由20家國內外偏國際化審美的設計師打造，很多人性化的設計細節，比如寵物友好、女性專屬健身房等。

項目的會所建筑面積約2000平，集藝術館、植物園泳池、社交會客廳及女性友好健身房于一體。

【中興傲舍實景圖】

即將推出的樓王產品更是全面升級，特邀全球設計界的兩大巨匠——蜚聲國際的GS紐約設計事務所與國際著名設計師吳濱操刀，中西設計大師聯袂，跨越國際的設計審美，再次將折衷主義美學推向新高度。

【樓王特邀設計單位】@是規劃不是鬼話

?2. “俱樂部式”架空層?

我跟一些買了中興傲舍的小伙伴聊過，很多都說架空層和公區是他們的最愛，因為很新穎、從來沒見過這樣的俱樂部式架空層，就像一個有溫度的“家外之家”。

說實話，連我都沒見過在上海有第二個架空層能做到這個程度。

這次樓王的架空層，在原有架空層設計上進一步拓寬了面積，占到整個小區架空層的一半。

沒錯，整個架空層建筑面積約1500+平，樓王的架空層建筑面積約800+平，占一半。營造出隱秘而又充滿驚喜的氛圍，為業主打造出別具一格的社交與休閑空間。

【中興傲舍實景圖】

樓王的架空層不僅面積更大，功能空間也是全面迭代。精心規劃出九大功能區域，涵蓋會客學習區、兒童活動區、游戲區、棋牌室、桌游室、雪茄房、多功能會議室等，為業主在繁華都市中，構筑起一處既可以放松身心、又能拓展社交的理想之所。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

?3. “一線園景”+“三件套”?

論稀缺性，在市中心能獨享一座公園（中興公園），在上海和江景同樣稀缺。

【中興公園視角效果圖】僅供參考，以最終交付為準

樓王不僅是市中心罕見的南向瞰公園的豪宅，而且還能對望陸家嘴“三件套”。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

?4. 令人期待的“樓王戶型”?

此前中興傲舍建筑面積約321平的戶型備受贊譽，擁有約270 度景觀轉角 + 約100平的客餐廳空間 + “4套房+ X”空間配置 + 行政主臥套房 + 得房率高 + 20多種奢石材質應用……

但是我打聽過了，即將入市的樓王戶型會比這個戶型更好，非常值得期待。

?地王潮下的窗口期?

內環作為上海的黃金區域，土地資源稀缺，最新“地王頻出”，新房不斷漲價已經成為共識。

· 虹口樓板價直逼新天地，金茂地塊未來售價預計18萬+；

· 新天地，去年豐隆樓板價13萬，未來售價20萬+；

· 老靜安地塊樓板價16.2萬，超越徐匯濱江；

· 連靠近中環的大寧未來售價預計都超過16萬。

數據來源：2025年上海士拍匯總

相比之下，中興傲舍受上一批次限價影響，與同能級板塊相比有很大的價格優勢。樓王即將重磅加推60席，建筑面積約330-350平，預計均價14萬/㎡，坐實靜安內環內“倒掛王”。

【中興傲舍效果圖】僅供參考，以最終交付為準

萬科中興傲舍，是上海內環內建筑面積約 330+平、4500+萬總價段的唯一選擇，接下來樓王首批僅加推60席，價格、地段、景觀、公區、審美、產品、奢裝，無論從哪個角度看，都是“入手靜安內環內的絕佳機會”。

開發商：上海北萬置業有限公司，推廣名：中興傲舍，備案名：綠洲雅賓利花園·傲庭，預售許可證：靜安房管(2024)預字0000259號、靜安房管（2024）預字0000336號。項目銷售代理公司：上海唯家房地產咨詢有限公司。本項目整體規劃設計方案(包括部分住宅、商業、辦公、配套設施及相關公共區域等)尚未最終確定，后續存在進一步優化調整的可能性。本資料效果圖等信息系根據項目過程性，階段性規劃設計方案制作，僅為項目整體或局部效果、位置、布局等暫定信息的概括性示意與概念效果展示，與項目最終規劃設計方案可能存在差異，最終交付標準以《上海市商品房預售/出售合同》約定、最終規劃批準文件及實際呈現為準。制作日期：2025年5月

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