1. 政策導向型謀劃策略

• 聚焦存量盤活：優先選擇納入自然資源部《處置存量閑置土地清單》的地塊，重點收儲企業無力開發的住宅、商服用地（2024 年 11 月 7 日后供應土地除外）。例如，福州市 2025 年第二批專項債項目中，3 宗存量閑置地塊通過 “連改帶征” 模式實現同步供地，預計帶動區域土地價值提升 30%。
• 跨領域嵌套設計：將土地收儲與生態修復、產業園區建設結合，例如重慶涪陵通過 “礦山修復 + 光伏產業園” 模式，實現生態治理與經濟效益雙贏，畝均產值提升至 3 萬元。

2. 收益平衡優化技巧

• 多維度收益測算：除土地出讓收入外，可納入配套商業開發、產業稅收分成等衍生收益。例如，浙江通過 “土地儲備 + 未來社區” 模式，將配套商業租賃收入納入償債來源，收益覆蓋倍數達 1.5 倍。
• 動態風險對沖：采用 “基準價 + 浮動分成” 機制，當土地出讓收入超過預期時，政府與社會資本按約定比例分成；低于預期時，優先保障債券本息。

3. 項目組合包裝策略

• 肥瘦搭配：將核心地塊與周邊低效用地打包，通過 “以豐補歉” 提升整體收益。例如，南江縣將工業園區低效用地與商住地塊組合申報，畝均稅收從 15 萬元提升至 50 萬元。
• 分期實施：按 “前期開發 - 土地出讓 - 收益回籠” 節奏分階段發行債券，避免資金沉淀。例如，蓬萊區將 5 個地塊分兩期申報，首期債券資金用于拆遷補償，二期用于基礎設施建設。

• 存量閑置土地收儲：企業無力或無意愿開發的住宅、商服用地（2024 年 11 月 7 日前供應）。
• 司法處置土地：進入破產拍賣程序的土地，需提供法院裁定書。
• 低效用地再開發：工業用地容積率低于 1.0、畝均稅收不足 15 萬元的地塊。

• 2024 年 11 月 7 日后新供應土地。
• 純商業開發項目（需配套保障性住房或公共服務設施）。
• 存在權屬糾紛、抵押查封的地塊。

• 納入《土地儲備三年滾動計劃》及年度計劃，取得全民所有土地資產管理信息系統標識碼。
• 土地權屬清晰，無抵押、查封等權利瑕疵，需提供不動產登記證明。
• 由納入名錄的土地儲備機構實施，未納入的需在 2024 年 12 月底前完成備案。

• 項目全生命周期預期土地出讓收入需覆蓋債券本息，收益覆蓋倍數原則上不低于 1.2 倍。
• 采用 “土地出讓收入 + 衍生收益” 雙測算模型，需提供第三方評估報告。

• 發行主體為省級政府，市縣級項目需由省級轉貸。
• 土儲機構需具備獨立法人資格，近三年無重大違法違規記錄。

• 清單篩選：依托土地市場動態監測系統，篩選符合條件的存量閑置地塊，編制《處置存量閑置土地清單》。
• 方案編制：委托專業機構編制《項目實施方案》《融資收益平衡方案》，明確收儲范圍、成本測算、收益分配機制。

• 省級初審：自然資源部門會同財政部門審核項目合規性、收益平衡情況，出具審核意見。
• 中央備案：非 “自審自發” 試點地區需報財政部、自然資源部備案；試點地區由省級政府直接審批。

• 材料準備：編制信息披露文件、法律意見書、信用評級報告等，提交交易所或銀行間市場審核。
• 資金使用：債券資金實行專款專用，通過封閉賬戶管理，按工程進度撥付。

• 動態監測：省級財政、自然資源部門每季度聯合報送項目進展，財政部隨機抽查。
• 本息償還：土地出讓收入優先用于償債，不足部分由財政統籌安排。

1. 可行性研究報告編制要點

• 核心內容：需包含地塊區位分析、收儲成本測算（含拆遷補償、前期開發費用）、土地市場預測（近 3 年成交案例對比）、風險評估（市場波動、政策調整）。
• 數據支撐：土地出讓收入預測需采用市場比較法、假設開發法，引用近 2 年本地基準地價數據。

2. 實施方案編制難點與要點

• 難點突破：
• 部門協同：需明確自然資源、財政、住建等部門職責分工，建立 “周調度” 機制。
• 收益分配：社會資本參與項目時，需約定土地增值收益分成比例（通常不超過 30%）。
• 關鍵要點：
• 明確項目實施周期（原則上不超過 5 年）、資金使用計劃（按季度分解）。
• 附土地收儲合同、評估報告、規劃文件等附件。

3. 事前績效評估報告編制與注意事項

• 評估重點：
• 經濟性：測算項目全生命周期成本收益比（需≥1.2）。
• 效率性：分析土地收儲周期與債券期限匹配度（建議債券期限≤5 年）。
• 注意事項：
• 需引用財政部《政府投資項目績效評價辦法》（財金〔2020〕10 號）作為依據。
• 對可能影響績效的風險因素（如土地流拍）需提出應對措施。

4. 社會穩定風險分析報告編制與風險因素識別

• 風險因素識別：
• 土地征收補償爭議：需提供補償標準文件（如《XX 縣集體土地征收補償辦法》）及聽證記錄。
• 環境影響：涉及河道整治、礦山修復的項目，需附環境影響評價報告。
• 防范措施：
• 建立三級調解機制（村 - 鎮 - 縣），預留 2000 萬元風險準備金。
• 施工期采取降噪、防塵措施，運營期設置隔音屏障。

1. 信息披露文件編制及注意事項

• 核心內容：需包含項目概況、資金使用計劃、償債計劃、風險揭示（如土地市場下行風險）。
• 披露要求：
• 土地評估報告需由備案土地估價機構出具，估值時點距申報日不超過 6 個月。
• 披露土地權屬、抵押情況，附不動產登記證明掃描件。

2. 法律意見書

• 審核重點：
• 項目合法性（土地收儲程序、規劃許可）。
• 合同合規性（補償協議、委托代建協議）。
• 機構資質：需由具有證券法律業務資格的律師事務所出具。

3. 資金評價報告編制

• 測算方法：
• 采用現金流折現模型（DCF），考慮土地出讓收入、配套商業收益、產業稅收分成等多維度現金流。
• 敏感性分析需覆蓋土地價格 ±20%、開發周期 ±1 年等情景。
• 附件要求：附近 3 年本地土地出讓成交數據、房地產市場分析報告。

4. 信用評級報告與募投報告編制

• 信用評級重點：
• 土地市場穩定性（近 3 年土地出讓金波動幅度）。
• 政府財政實力（一般公共預算收入增長率、債務率）。
• 募投報告內容：
• 明確資金用途（細化至地塊拆遷、基礎設施建設等）。
• 附項目進度表、資金支付節點計劃。

• 項目準入：核查是否納入土地儲備計劃、是否符合存量閑置土地定義。
• 主體資質：確認土儲機構是否在名錄內，提供備案證明。

• 土地出讓收入預測需與周邊地塊成交價格匹配，偏差不得超過 ±10%。
• 衍生收益（如配套商業租賃）需提供租賃合同或意向協議。

• 收入測算：
• 成本核算：拆遷補償標準需符合《土地管理法》及地方政策，附補償協議樣本。

• 償債計劃：需明確土地出讓收入歸集賬戶、優先償債條款。
• 應急機制：要求設置風險準備金（不低于債券規模的 10%），并提供財政兜底承諾函。

• 封閉管理：要求資金通過專用賬戶支付，附銀行監管協議。
• 支付進度：要求按工程進度撥付資金，提供監理報告、工程量清單。

土地收儲專項債作為盤活存量土地、化解地方債務的重要工具，需緊扣 “政策合規、收益平衡、風險可控” 三大核心。建議項目單位在策劃階段引入專業團隊，從地塊篩選、收益測算到材料編制全流程把控，同時加強與財政、自然資源部門的溝通協調，確保項目順利通過審核發行。