這不，替身樓盤就來了。亞星觀樾，2022年二七城投拿地，二七王亞星代建，第四代生態(tài)住宅。

占地：58畝

位置：芳儀路南、銅山北路東，就在招商林嶼境南側

容積率：2.99

綠地率：31.71%

規(guī)劃總棟數：10棟樓，7棟32-33高層，3棟8層洋房

規(guī)劃總戶數：868戶

其中包含 115 ㎡高層、125㎡ 高層產品、145 ㎡高層四代宅產品，及場地東南角 145 洋房產品，得房率基本上在100%起步，部分戶型得房率在115%左右。

想必亞星是看到了招商成功的底層邏輯，就是四代住宅，高贈送。所以亞星推出了他的殺手锏，比如145㎡最好的第四代住宅戶型所有的優(yōu)點都有，而又能避免四代住宅的弊端。優(yōu)點是電梯明廳+私家電梯廳+270°邊廳+挑高露臺+高贈送，四代住宅最難處理的就是隱私的問題，亞星是把這個問題處理的徹徹底底，不得不服。整個得房率更是恐怖，145平戶型堪比過去200多平得房率。

項目東側與南環(huán)公園僅一路之隔，南側是綠地濱湖國際城，北側是招商林嶼境，距離地鐵7號線南環(huán)公園站200多米，出行便利。

這塊地要是放在以前毫無疑問肯定是剛需，低價跑量盤，但是現(xiàn)在有國企平臺兜底，之前有限價要求，住宅毛坯綜合銷售均價不超過13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價格不得超過2600元一平。放在之前這個價格很難賣得動，現(xiàn)在限價取消了，并且招商林嶼境的成功，讓亞星觀樾看到了希望。可謂是天晴了雨停了，他又覺得他行了。林嶼境主打一個輕改善，幾乎是出一棟清一棟，原來毛坯限價9200，現(xiàn)在價格這么高還賣這么好，開發(fā)商也是找到了流量密碼。

亞星觀樾推出來的可真是時候，玩的就是替身文學，按照林嶼境目前的銷售速度，很快就會沒房源，到時觀樾一脈相承正好接上，從公示的戶型來看，也是兩梯兩戶改善，層高3米，大陽臺，花池、飄窗等，主打高贈送，還有500平架空層和下沉庭院和會所，妥妥的產品更好，更加改善，還有洋房產品。

（二）林嶼境一經推出便受市場認可，幾次開盤熱銷，據說目前也是無房可選等待加推的地步。

該地塊為zf儲備用地，位于二七區(qū)郁江路（芳儀路）南、鐵三官廟街（南四環(huán)路輔道）西，土地使用權面積39059.32㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務場站用地）。容積率＞1，＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%，出讓年限70（50）年，開發(fā)程度七通一平。

據限價要求，鄭政出〔2022〕22號（網）土地所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價格不得超過2600元/㎡，裝修價格應一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

2年過去了也沒找到接盤俠，看到招商林嶼境的銷售火爆，城投似乎又有了信心。

2024年12月20日觀樾居項目規(guī)劃公示，規(guī)劃總建筑面積157362.83 平方米，容積率2.99，建筑密度24.92 %，綠地率31.71%，規(guī)劃7棟高層三棟洋房。從釋放出來的戶型信息來看，采用了高贈送的設計，南側整個我是和客廳的陽臺全部是開敞陽臺，一梯一戶的電梯廳標配贈送空間，戶型得房率也基本奔著100%去了，符合目前的主流，特別是北面還有招商林嶼境這個榜樣。

地塊最大的優(yōu)勢是緊鄰大學南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，剛剛開通的地鐵7號線南環(huán)公園站B口更是只有200米的距離，無論是自駕還是公共交通出行都比較方便，但是和林嶼境面臨一樣的問題就是周邊教育醫(yī)療等基礎配套較為匱乏，還處于開發(fā)階段的區(qū)域，距離成熟尚需些日。

林嶼境的熱銷除了招商自己做的產品和示范區(qū)確實有實力外，區(qū)域的品質改善盤缺少也是一點，目前招商已經打了一個樣，雖然收割了不少客戶，但是只要產品做好，價格親民，也不是沒有客戶源，話說二七城投真要無代建自己操盤？

（四）觀樾居，二七區(qū)郁江路（芳儀路）南、鐵三官廟街（南四環(huán)路輔道）西。

22年9月份，二七區(qū)城投公司以5.2億，拿下鄭政出〔2022〕22號（網）地塊，該地塊位于二七區(qū)郁江路南，鐵三官廟街西，占地面積39059.32平方米，約58畝，土地單價890萬/畝，樓面價4450元/平方米，背后是鄭州二七區(qū)新地至和開發(fā)建設有限公司，再往后背后的股東就是二七區(qū)國資委，毛坯限價是13100元/平方米，裝修價格不得超過2600元/平方米。

58畝土地，容積率是3.0，規(guī)劃7棟高層、3棟洋房，總868戶，做的也是一個高低配的組合，為啥房企都喜歡高低配？咱們算一筆賬總建面恒定的情況下，高低配能出更多的貨值，一個建筑面積10萬平方米的項目，如果全部做成高層，單價按照1萬/平方米計算，總貨值是10個億；如果做成7萬平方米的高層和3萬平方米洋房，高層按照1萬計算，洋房按照1.5萬計算，總貨值等于7*1+3*1.5=11.5億，多了15%的貨值。

這個區(qū)域洋房是非常稀缺的，所以感覺也是比較好賣，項目東側緊鄰大學路，周邊有南環(huán)公園，而且7號線也通車了，便利性也大大提高。

（五）都知道二七新區(qū)樓盤少，好樓盤更是屈指可數，這就是林嶼境為什么會成為二七新區(qū)銷冠標桿的原因，好產品更能打動人心，但林嶼境這種一家獨大的局面將很快被打破，南側二七城投囤的地塊終于要啟動了。

郁江路(芳儀路)南、銅錢北路東，59畝，是二七城投2022年摘得的地塊，zf儲備用地，當時的樓面價是4450元/㎡，不牽扯任何安置開發(fā)，當年的限價是毛坯13100元/㎡，裝修價格不得超過2600元/㎡，這個限價在現(xiàn)在看來完全就是擺設了。

樓市內卷之風也吹到了二七新區(qū)，項目規(guī)劃的產品還不錯，7棟高層、3棟洋房，總868戶，層高3米，顏值很高，產品非常有競爭力，尤其是洋房，實在太稀缺，目測也會很有市場。

賣點:

產品，現(xiàn)在的產品沒有點亮點真的無法立足，越來越卷的高得房率和高贈送肯定必不可少。

位置，東側緊鄰大學路，周邊有南環(huán)公園，尤其是剛剛通車的沿大學路走向的地鐵7號線更是直接給項目助力，同為二七新區(qū)，這個位置可比南四環(huán)以南的區(qū)域有價值太多，生活配套也更為齊全。

二七新區(qū)一直都是剛需聚集地，改善產品基本沒有什么產品可選，更不要說稀缺洋房產品了。

美中不足的是沒有優(yōu)質的教育資源，片區(qū)還處于發(fā)展階段。

客戶群體主要還是地緣，林嶼境一直的優(yōu)勢還有價格，這個盤只要價格不作妖，也是可以的，就看二七城投拉誰來做代建了。

（六）林嶼境的隔壁兄弟盤——觀樾居在歷時2年后，終于揭開神秘面紗。

備案名：觀樾居。

項目建設用地面積39059.32㎡，約合59畝，總建筑面積157362.83㎡，容積率2.99，綠地率31.71%，建筑密度24.92%，社區(qū)內共規(guī)劃有10棟樓，其中包含7棟32-33高層，2棟8層洋房，規(guī)劃總戶數868戶，機動車停車位976輛，非機動車停車位1394輛。

根據公示的高層5號樓平層圖，兩梯兩戶設計，四室兩廳兩衛(wèi)設計，南側客廳+次臥連通式開敞陽臺+花池，其余臥室+衛(wèi)生間+廚房，全部標注有飄窗，后期也是主打高贈送。

土地成交信息——

2022年9月，鄭州市二七區(qū)新地至和開發(fā)建設有限公司以底價52150萬元摘得鄭政出[2022]22號（網）地塊由，折合樓面價4450元/㎡，溢價率0%。

項目位于二七新區(qū)，北側就是招商林嶼境項目，南側為綠地濱湖國際，東側與南環(huán)公園僅一路之隔，距離地鐵7號線南環(huán)公園站不到300米，后期地鐵出行便利。

（八）二七新區(qū)的樓市向來是一個字“慘”，西南方向不論是萬科、電建或者是別的大神，誰來了都是通通不好使，這確實是個魔幻之地，所以連北龍湖土拍都無人問津的時候，這個區(qū)域有人拍才是稀罕事，沒有任何看點和意外的是城投繼續(xù)出來兜底。

土地基本信息：

鄭政出[2022]22號（網）地塊位于郁江路（芳儀路）南、鐵三官廟街（南四環(huán)路輔道）西，面積39059.32㎡，約58.589畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務場站用地）；容積率＞1、＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。起始價52150萬元，熔斷價59950萬元，起始樓面價約4451元/平，熔斷樓面價約5116元/平。

綜合考量該地塊規(guī)劃設計條件及周邊新建商品住房銷售價格，二手房成交均價，結合目前房地產市場行情，建議該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過13100元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過2600元/平方米，且裝修價格應一并計入銷售價格，不得拆分合同。

土地成交信息：

鄭政出[2022]22號（網）地塊由鄭州市二七區(qū)新地至和開發(fā)建設有限公司以底價52150萬元競得，折合樓面價4450元/㎡，溢價率0%。

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