現在法拍網標的物越來越有趣。

近日，功夫君在京東法拍平臺發現，近4億能直接打包西樵8宗宅地，體量合計超27萬㎡，并附贈360度無遮擋山水全景。

要知道，現在非核心區斥資近3億才能成交一宗2-3萬㎡臨湖宅地，如今花4億就能買27萬㎡宅地。

這背后又是怎么回事？

誘人外表下的重重難題

這次打包法拍的8宗地塊具體位于西樵西岸七星山莊。

攤開地圖發現，標的物緊挨高明，生態資源豐富附近有高明河、有山、有中心湖，但生活配套則集中在對岸的高明。

| 圖源：京東拍賣

再看下法拍資料圖片，一個字形容：荒！

草長得那叫一個野，把房子都快 “淹沒” 咯。

| 圖源：京東拍賣

這些別墅曾有著精致的設計，如今墻體被風雨洗禮下略顯斑駁。

| 圖源：京東拍賣

法拍公告顯示，該土地原來規劃七星山莊項目，90年代開始建設，原規劃總用地28萬㎡，作為一個完整小區，規劃有內部道路、公共綠地、幼兒園、物業等公共服務設施。

由于歷史原因，項目內部分已建成建筑物已拆除，土地證分割零散，故對8宗地整體處置，權利人為佛山市南海區吉鴻房地產開發有限公司。

| 圖源：京東拍賣

這8宗地塊合計土地面積約27萬㎡，接近整個七星山莊，容積率為0.8，最小一宗為424.7㎡，最大一宗約13萬㎡。

但想要啃下這8宗地塊，卻一點都不簡單。

一來，拿地年限太久了！

從2024年土地評估結果得知，8宗地塊土地剩余使用年限40-42年不等。

這意味著，70年的產權，已經縮水快30年！買房人會相當介意。

二來是費用高，權屬關系復雜。

標的物預計5月12日開拍，起拍價為393664396元，評估價超5億，加價幅度為196萬/次，這門檻也是相當高。

除了幾億的成交費以及稅費外，因部分土地涉嫌閑置土地，還要承擔土地閑置費和開竣工違約金。

據悉，8宗土地上有四十棟建筑物（有可能存在已拆除建筑物但沒辦法查檔調查清楚的），圍合區域內還有十二宗案外人的插花地，部分存在權屬爭議。

這些處理起來，估計還要花費一定的成本費用。

其次，后續開發建設還設置了以下要求：

①小區整體布局與已審批的總平面圖銜接，并保障宗地內或相鄰地塊通行權，控規中規劃道路必須予以保留；

②地塊總體開發建設容量應符合片區控規要求；

③幼兒園、社區公房、公交站等小區配套設施應符合要求；

④后續辦理土地合并手續，以解決部分地塊不具備獨立設置出入口的條件和宗地面積較小難以獨立開發問題。

總的來說，沒有足夠實力，誰也不敢碰這塊“燙手山芋”。

七星山莊沉浮史

珠三角香格里拉→荒廢落魄無人區

這片土地到底經歷了什么？我們來聽下它背后的故事。

上世紀的西岸出行十分不便，購買物資必須到高明荷城，但礙于一條滄江河阻隔，只能繞道三洲。

1992年，作為南海西岸土著的南海吉鴻集團董事長區玉華，以個人名義斥資千萬修建西岸大橋，讓西岸與高明城區連為一體。

| 圖源：佛見

同年，作為注資建橋的補償，政府將西岸近500畝荒山灘涂地的開發權劃撥給區玉華的吉鴻集團。

1995年，南海吉鴻房地產開發公司成立，區玉華決定開發七星山莊。

然而，1997年亞洲金融風暴來襲，國內銀根一片緊縮，正在建設的七星山莊亦難逃一劫，開發商面臨資金短缺。

多年后，七星山莊出現多次易主。

從一份民事裁決書得知，2004年10月23日，區玉華、區玉堂將股權轉讓給張元保、王佳訊、李宏。

2010年7月27日，股東變更為柳楊、潘金海。

2011年6月27日，吉鴻公司股東由潘金海、柳楊變更為北京中意長科技發展有限公司、北京寶日銷售有限公司；同年6月30日，股東變更為深圳市建設（集團）有限公司。

2013年2月7日，股東再次變更為北京中意長科技發展有限公司、北京寶日銷售有限公司；同年8月15日，股東變更為深圳市建筑工程股份有限公司；同年10月29日，股東變更為北京中意長科技發展有限公司、北京寶日銷售有限公司。

從天眼查顯示，目前佛山市南海區吉鴻房地產開發有限公司股東為新華信托股份有限公司、深圳市建筑工程股份有限公司。

吉鴻房地產開發有限公司自身風險涉及375條，周邊風險涉及6436條，被打上“限制高消費”“經營異?！钡葮撕?。

據說，七星山莊還涉及騙貸風波等負面新聞，令項目深陷泥潭。

從《中國銀行南海支行與嚴宇成、南海市吉鴻企業集團有限公司借款合同糾紛上訴案》民事裁判書中提到：買家通過與房地產公司簽訂購房合同，取得所“購”房屋再向南海中行借款供房，所借款項歸房地產公司使用，確為幫房地產公司融資。

如今，七星山莊拆處了多棟別墅，僅有零星住宅留守。

不管怎么樣，事情已成過去，期待有緣人接手盤活，重塑當天輝煌。

西岸以風景聞名

10年老盤還有尾貨在售

現時的西岸，地處高明荷城、南海西樵、江門鶴山三地交界，行政歸屬南海區管理，在這里買房落戶的人，都是名副其實的南海人。

西岸以慶云洞風景區聞名，青山綠水的環境，現設有多個露營基地。

片區生活配套集中在碧桂園翡翠灣小區，樓下底商業態較豐富。

| 碧桂園翡翠灣

整個西岸只有一所公辦學?！?span>西岸學校，過了學校就是南海灣養生谷入口，在山腳下還有一所南海灣實驗中學（原諾德安達學校）。

目前，開賣超10年的中旅銀灣仍有尾貨在售，主打100-112㎡三四房。

二手房方面，中旅銀灣總價約21萬起；碧桂園翡翠灣放盤量近300套，總價約39萬起；主打別墅的南海灣養生谷花園，起步170萬起。

| 圖源：貝殼網

若本次七星山莊8宗地塊成功拍賣，有實力者將其盤活，才能為片區提供新房源。